Проекты двухэтажных домов видео: Видео домов и коттеджей ABRISBURO на канале YouTube

Содержание

Проекты домов – видео — Finnlog Russia

На этой странице собраны видео о различных проектах домов построенных (или находящихся на этапе строительства) кампанией Финнлог. Наша специализация – дома из клееного бруса. Соответственно, видеоролики рассказывают о двухэтажных и одноэтажных домах из клееного бруса.
Для просмотра видео – кликните по необходимому пункту.

Клееный брус. Обзорные видео уже построенных домов и домов, находящихся на различных этапах строительства

1. Проект “Кассиопея”

Двухэтажный дом “Кассиопея” из клееного бруса 240 * 260 мм. Готовность на стадии проведения внутренних отделочных работ.

2. Двухквартирный дом из клееного бруса

Двухквартирный дом жилого комплекса, установленны окна.

3. Деревянный дом по проекту “Sagitta”

Двухэтажный дом из бруса с установленными окнами и дверями. Монтаж электрических кабелей.

4. Деревянный дом «Елена»

Двухэтажный дом из клееного бруса. На первом этаже – гостиная, кухня, столовая и сауна. На втором этаже – три спальни.

5. Дизайн интерьера деревянного дома

Проект Finnlogi Corvus. Дом был построен с использованием различных отделочных материалов.

6. Индивидуальный проект жилого дома

Эксклюзивный проект двухэтажного дома из клееного бруса. На первом этаже есть просторная гостиная, кухня, столовая, отдельный блок сауна. Большие стеклянные поверхности.

7. Деревянный дом «Гестия»

Дом из бруса с красивой гостиной и лестницей, ведущей на мансардный этаж.

8. Дом из бруса.

Двухэтажный дом из клееного бруса. На первом этаже находятся кухня, гостиная, спальня и сауна.

Проекты небольших домов

Маленький участок не является приговором, если есть желание построить двухэтажный дом. Вопрос заключается только в правильном планировании и выборе подходящего проекта. Благодаря наличию двух этажей на небольшом участке появляется преимущество классического размещения комнат и отсутствия экономии на их пространстве. В статье будут предложено несколько возможных вариантов планирования, которые можно взять за основу, также будут обсуждаться плюсы двухэтажных зданий.

Преимущества

Строительство именно двухэтажного здания имеет ряд преимуществ перед другими вариантами. Среди них можно перечислить:

  • экономное использование участка;
  • простор для полета фантазии;
  • возможность уникального подхода к оформлению фасада;
  • широкий выбор дизайнерских решений для внутренних помещений;
  • возможность для каждого иметь свой угол;
  • простота приема гостей.

Именно двухэтажный дом будет идеальным решением вопроса, когда участок не слишком большой, а еще есть желание иметь рядом с домом небольшой участок земли, на котором можно разбить небольшой газон или лужайку. Также остается место для построек под хозяйственные нужды. Территория может быть использована и для гаража. Небольшой участок требует более тщательного планирования при облагораживании, чем большой. Должно поместиться все, что необходимо и пространство должно быть функциональным. Без хорошей фантазии здесь не обойтись. При наличии дизайнерских способностей все можно спланировать самостоятельно. Можно заказать готовый проект дизайна и реализовать его своими силами.

Фасад двухэтажного здания имеет большую площадь, чем у стандартного дома, поэтому к его оформлению также можно подойти креативно. Комбинация различных материалов позволит визуально увеличить здание и придаст ему приятный внешний вид. В отношении отделочных материалов нет ограничений. В ход можно пустить натуральный камень, металл, стекло, древесину, украсить некоторые участки ковкой или резьбой. Организация внутреннего пространства также открывает простор для эксклюзивных решений. Одним из них может быть объединение помещений и создание второго света. Можно предусмотреть гостевую комнату, где всегда будет удобно принять друзей.

Нюансы

Есть и свои нюансы у двухэтажных домов, которые необходимо учитывать при выборе проекта. Одним из них является увеличение бюджета на весь проект. С одной стороны, вопрос связан с необходимостью дополнительных строительных материалов для второго этажа. Но бывает так, что при большей площади одноэтажного здания уходит примерно столько же строительного материала. Другим фактором является иной подход к сооружению фундамента. Нагрузка от строения в два этажа больше, чем от одноэтажного, поэтому потребуется сооружение более мощной конструкции, что требует средств.

Жилые помещения располагаются в два уровня, это означает, что потребуется проброска большего числа коммуникаций. Сама система будет иметь большее разветвление, чем в одноэтажном здании. Это касается электрической сети, водопровода, канализации и отопления. Также должен правильно решиться вопрос кондиционирования и вентиляции. Внешняя и внутренняя отделка двухэтажного дома более опасна, чем одноэтажного. Это связано с необходимостью установки лесов и помостов, с которых и будут производиться работы.

Подход к планировке будет зависеть и от того, есть ли в семье пожилые члены. Если это так, то их комнаты должны располагаться на первом этаже, т. к. подъем даже по небольшому пролету может стать проблемой. Кроме того, необходимо понимать, что сам лестничный марш представляет опасность. Это касается также и детей, поэтому подъем на второй этаж должен быть максимально продуманным и безопасным. Дом должен быть теплым, а количество утеплителя для двухэтажного здания увеличивается практически вдвое по сравнению с одноэтажным, что выльется в дополнительные затраты.

Готовые проекты

Выше представлен проект конструкции в два этажа, которая может быть сооружена из бруса или с отделкой под дерево. Полные размеры проекта составляют 7 на 8 метров. Получается, что общая площадь, которая будет доступна для планирования равняется 112 м2. При такой площади на первом этаже можно разместить все стандартные помещения. Видно, что в проекте ванная комната имеет два входа, что довольно удобно, т. к. попасть в нее можно сразу из спальни.

Есть большая площадь, где можно принимать гостей. Этого удалось добиться применением в проекте приема о смещенных помещениях, который был упомянут выше. Угловое размещение кухонного гарнитура позволило наилучшим образом использовать пространство, оставив его основную часть под гостиную и столовую. При таком разграничении в проекте потребуется хорошая звукоизоляция внутренних стен, т. к. звук телевизора и шум из кухни могут доноситься в спальню. Проект предусматривает наличие небольшой прихожей, которая одновременно выполняет роль воздушного тамбура для сохранения тепла в доме.

Второй этаж проекта можно назвать спальной зоной. Гостевая комната может быть расположена здесь или на первом этаже. Особое настроение проекту придает наличие эркера, благодаря которому образуется еще одна функциональная зона, которую легко использовать под кабинет.

Такой проект можно реализовать на участке, который имеет площадь всего в 70 квадратных метров. При этом останется место под гараж и для зоны отдыха. В этом проекте не используется прием совмещения, но кухне отведено интересное место, которое располагается под лестницей. При этом общая площадь кухни по проекту составляет 12 квадратных метров, чего будет достаточно, чтобы хозяйка или хозяин могли свободно передвигаться при приготовлении пищи. Письменный стол ребенка или кабинет находится в спальне на первом этаже.

Видно, что по проекту на первом этаже присутствует только санузел, но в нем не поместится ванна или даже душевая кабинка. Решить вопрос можно несколькими способами. Один из них заключается в уменьшении площади кухни, чтобы оставить место для установки душевой кабинки.

Другим решением в проекте может стать перепланировка второго этажа. Как видно, спальня на втором этаже имеет внушительные размеры с площадью в 18 квадратных метров. Из их можно оставить только 10, отведя остальное пространство под полноценную ванную комнату. Это потребует доработки проекта в плане подвода коммуникаций, но дом станет более удобным.

Вариант приведенного проекта может иметь различные способы отделки фасада, что касается цвета и самого материала. Несмотря на небольшие габариты двухэтажного дома, по проекту удалось добиться идеального и удобного планирования помещений как на первом, так и на втором этаже. Кухня, гостиная и прихожая, где находится лестничный пролет, выполнены по принципу опен-спейс. Благодаря отсутствию внутренних стен по проекту получилось расширить пространство как визуально, так и фактически.

Здесь хорошо видно, что площадь имеет функциональное разграничение, это отличается от первого проекта, где такое решение не было реализовано. Благодаря тому, что по проекту возле кухонного гарнитура укладывается плитка, практичность возрастает, т. к. пол с таким настилом проще чистить. Хотя проект предусматривает использование только душевой кабинки, но пространства достаточно для установки ванны.

Второй уровень имеет превосходную планировку, которая должна устроить всех членов семьи. Даже при приеме гостей не придется тесниться. При этом одну из комнат на втором этаже можно превратить из спальни в кабинет, если доступна удаленная работа. Внутренняя отделка по проекту выполняется натуральными материалами. На пол может быть уложена паркетная доска или ламинат единым контуром, что визуально объединит всю доступную площадь. Еще одни проект небольшого двухэтажного дома можно увидеть в видео ниже.

Обратите внимание! Гараж при реализации проекта на небольшой площади может быть расположен как рядом со зданием, так и непосредственно под ним. Это несколько увеличит расходы на фундамент, но позволит оставить больше свободного пространства во дворе.

Резюме

Как видно, даже небольшая площадь может быть использована наилучшим образом при грамотном составлении проекта. Если необходимо построить дом в короткие сроки, тогда лучше использовать каркасную технологию. Для большего энергосбережения подойдут пеноблоки, которые имеют небольшой вес. С помощью грамотного прораба большую часть работ по реализации проекта можно реализовать самостоятельно.

Проекты Двухэтажных домов в Тюмени

Планировка и строительство двухэтажного дома

Строительство двухэтажного дома зачастую не прихоть богатого человека, а жизненная необходимость, особенно если вам достался небольшой участок в городской черте. Спроектировать дом можно так, что в одном сооружении будут располагаться жилые помещения, подвал и подземный гараж для автомобиля. Здесь вопрос заключается в стоимости строительного материала для двухэтажного дома и, как модно сегодня говорить, стиле, в котором будет построен дом.

Конечно, можно бесконечно долго описывать стили, в которых строятся современные загородные дома, но нужно учитывать, что не каждый может финансово воплотить в жизнь тот или иной проект. Не стоит пренебрегать основами искусства дизайна, чтобы иметь представление, какой стиль больше подходит вашему характеру.

Например, дом в романском стиле своей строгостью и лаконичностью может отпугнуть нежеланных гостей, тогда как стиль ренессанс даст знать, что в этом доме любят праздники и веселье. Готические постройки говорят о спокойных и романтичных хозяевах, а дома в классическом стиле подчеркнут хороший вкус и чувство меры своих хозяев во всем.

Строительство двухэтажного дома в стиле шале позволит несколько сэкономить на строительных материалах, сохраняя при этом уникальность загородного дома. Этот стиль подходит для высоких, но узких построек, потому что обычно первая часть строения, а это цоколь и первый этаж, строятся из камня, а второй этаж, или мансарда, строятся из дерева. Такой стиль отличается экологическими материалами для постройки и более низкой стоимостью строительства. Этот стиль перекликается с органической архитектурой, которая совмещает в себе те же натуральные строительные материалы, но не отличается строгостью форм в строении.

На сегодняшний день практически все стили имеют много общего — можно из нескольких вариантов создать свой собственный эскиз, который при воплощении в жизнь подчеркнет вашу индивидуальность и будет радовать вас долгие годы.

 

Планировка двухэтажного дома — создание проекта. Особенности планировки коттеджа и дома из пеноблока. Совмещение дома с гаражом, верандой и балконом (фото и видео-обзоры)

Крыша над головой — насущная потребность каждого человека. Решая жилищную проблему, люди часто предпочитают городским квартирам индивидуальные дома. Многие строят частные и дачные дома в два этажа.

Но надо помнить, что всякое жильё должно обеспечивать человеку должный уровень комфорта. А этот показатель напрямую зависит от:

  • качества строительных материалов и работ;
  • планировки жилья.

Отличная планировка двухэтажного дома резко повышает комфортность проживания в нём.

Содержимое обзора:

Что делать в начале?

Прежде всего, определиться, для чего нужен дом. Если он нужен для постоянного, круглогодичного проживания, то в его планировке крайне желательно:

  • определить места отопительных приборов;
  • предусмотреть помещение под котельную или место под печь.

В дачном домике этого можно не делать.

Определяя площадь и будущую планировку, нужно учитывать размер своей семьи.

Для комфортного проживания семьи из 3-5 человек подойдет небольшой домик 6Х6 с мансардой или полноценным вторым этажом. А вот большой многодетной семье лучше жить в полноценном коттедже.

Как получить проект?

Проект двухэтажного дома с отличной планировкой можно получить тремя путями:

Скачав готовые чертежи в Интернете. Но важно помнить, что зачастую в сети выложены неполные проекты.

Составив чертежи самому. Сделать проект двухэтажного дома в специальной компьютерной программе не очень сложно, главное иметь желание и некоторые инженерно-технические навыки. При составлении проекта нужно ориентироваться на действующие строительные нормы и правила.

В большинстве случаев наилучшим выходом будет покупка готового проекта в строительной организации. В них проекты планировки двухэтажных домов составляют квалифицированные архитекторы, несущие ответственность за их качество вплоть до уголовной.

Обратите внимание!

Влияние внешних условий на планировку

Планировка дома сильно зависит от внешних условий. Они, прежде всего, влияют на расположение дома на участке.

Например, нормы закона требуют, чтобы дом располагался в не менее чем 4 метрах от участка соседа и не ближе 5 метров от красных линий.

А если по улице уже проложены коммуникации в виде газа и отопления, то слишком большое отступление от них будет не рациональным ибо приведёт к более высоким затратам при их подключении.

Влияние фундамента

Основание дома напрямую влияет на его планировку. Согласно строительным нормам, несущие стены дома должны опираться на фундамент, то есть, их нельзя произвольно располагать.

Если хозяин дома хочет иметь полноценный подвал или погреб под домом, то он должен выбирать только ленточный фундамент.

Все остальные виды оснований не предполагают наличие помещений ниже уровня земли. Кстати, если в доме предполагается возведение камина или печи, то для них будет нужен отдельный фундамент

Обратите внимание!

Планировка дома из пеноблоков 6Х6

Типичная планировка двухэтажного дома из пеноблоков размером 6Х6 выглядит примерно так:

  • на первом этаже располагается прихожая, в которой находится лестница, ведущая на второй этаж. Слева от прихожей находится санузел. А большую часть площади первого этажа занимает самая большая комната в доме — кухня-гостиная;
  • на втором этаже находятся холл, две спальни одинакового размера и гардероб.

Такой дом вполне будет комфортен для проживания небольшой семьи в тёплое время года.

Планировка коттеджа 10Х10

Один из типовых вариантов планировки пеноблочного коттеджа размером 10Х10 такой:

Перед входом располагается небольшая терраса, имеющая общее с домом основание. Она ведёт в прямоугольный холл, в конце которого находится лестница.

Слева от холла располагаются изолированные друг от друга кухня и гостиная. Справа находятся довольно просторная детская и совмещённый санитарный узел.

Обратите внимание!

На втором этаже также предусмотрен холл, который проходит насквозь и ведёт на балкон. Справа от холла — две спальни, одна из которых имеет размер 5,5Х5, а другая 5Х4,5. Слева также две маленькие спальни размером 3Х4,5.

Такой дом вполне подходит для жизни семьи в 4-6 человек.

Двухэтажный дом, совмещённый с гаражом

Планировка двухэтажного дома с гаражом имеет свои особенности.

Во-первых, гараж должен иметь свой фундамент, который может быть совмещён с фундаментом самого дома.

Во-вторых, гараж должен непосредственно примыкать к стене.

В-третьих, должна быть обязательно предусмотрена дверь, через которую можно будет попасть из гаража в холл или прихожую дома.

Двухэтажный дом с верандой

Веранда — частное архитектурное решение, применяемое архитекторами при разработке проектов двухэтажных семейных домов.

Для веранды, как и для гаража, должно быть предусмотрено основание, которое лучше заложить одновременно с фундаментом дома.

Обычно, веранды располагаются перед стеной, в которой находится вход в дом. Для маленького дома 6Х6 стандартный размер веранды — 2Х6. Крыша веранды должна плотно примыкать к стене дома.

Двухэтажный дом с балконом

На втором этаже многие проекты предусматривают наличие балкона. Он должен обязательно опираться на усиленное межэтажное перекрытие.

Иногда бывает целесообразно опереть его на деревянные или декоративные металлические столбы, которые передают нагрузку от него на фундамент.

Двухэтажный частный дом может стать оптимальным решением жилищной проблемы. Но чтобы жить в нём было удобно, его надо тщательно распланировать. Помочь в этом смогут фото планировки двухэтажного дома, выложенные во всемирной паутине.

Фото двухэтажного дома

Проекты двухэтажных домов в Екатеринбурге | Цены, фото

Проекты двухэтажных домов и коттеджей

Компания «Ультра Эс» предлагает проекты двухэтажных домов, впечатляющие своим дизайном и оптимальным расположением комнат. Удобство и комфорт проживания – вот главный критерий оценки, позволяющий создавать отличные проекты двухэтажных коттеджей. 

Как купить проект двухэтажного дома

Посмотреть готовые проекты двухэтажных домов в Екатеринбурге  можно на нашем сайте. Каждый из них имеет качественную визуализацию и основную важную информацию. В разделах каждого проекта вы можете посмотреть точные габаритные размеры, чертеж отдельно первого и второго этажа, позволяющий увидеть и оценить расположение комнат в коттедже и дополнительную информацию:

  • основные стадии строительных работ;
  • условия поставки и состав проекта;
  • дополнения и изменения, которые возможно внести  в проект : адаптация фундамента, адаптация для сейсмозоны, теплый пол, молниезащита, антилед, дизайн интерьера и копия планировки.

Чтобы купить проект  двухэтажного дома, нужно выбрать наиболее понравившийся и оформить заявку на сайте «Ультра Эс» или позвонить нам по указаным телефонам..

Проекты двухэтажных домов

Проекты двухэтажных домов, стоимость которых Вам показалась наиболее выгодной, перед покупкой нужно тщательно изучить. Добавить для сравнения несколько вариантов и затем методом исключения оставить самый подходящий:

  • дом в английском стиле или шале;
  • особняк или домик с гаражом и пристройкой;
  • строения для чрезвычайно узких участков, а также коттеджи с мансардой и террасой;
  • дома с большой площадью застекления;
  • небольшие постройки с разными типами крыш и многое другое.

Цены на наши предложения подойдут разным категориям граждан. С нетерпением ждем в гости: мы готовы предложить самый оптимальный по уровню комфорта и удобства проект.

Проекты двухэтажных домов планировки, фото, цены

   Двухэтажные дома давно стали привычными и популярными среди россиян. Мало кто помнит, что в прошлом жилища были высотой в один этаж, и только со временем стали появляться двух- и многоэтажные дома. Сегодня никого не удивишь ни одним, ни двумя, ни даже тремя этажами. Выбор зависит от вкуса, кошелька и возможностей владельца. Можно построить обычный дом или двухэтажный дом с балконом — главное, чтобы было уютно и по финансовым возможностям. Неплохо будет смотреться двухэтажный дом с террасой или верандой.

Один или два этажа в доме

    Какой вариант выбрать – одно- или двухэтажный, решать тому, кто в нём будет жить. У обоих видов домов есть свои плюсы и минусы. Можно построить двухэтажный дом с балконом, можно выбрать двухэтажный дом с террасой или двухэтажные дома с эркером – смотря что нравится больше. Главное, чтобы получился качественный, красивый дом, который придётся по душе всей семье. Материал, из которого строить, можно выбрать любой. И из дерева получится отличный дом, и из пенобетона, да и двухэтажный дом из газобетона имеет не меньше сторонников. Есть отличные проекты домов и коттеджей из кирпича, двухэтажный дом из этого традиционного материала переживёт немало поколений. Построив двухэтажный дом с подвалом, вы получите возможность поместить туда гараж или хозяйственные помещения, тем самым избежав необходимости тратить на это площадь самого дома.

    Заказать проект двухэтажного дома из кирпича порой проще, ведь технология давно опробована, придется лишь переделать с учётом местности и грунта. Впрочем, проекты двухэтажных домов из блоков не сложнее при расчёте. Пено- и газоблоки легче, а значит, проще строить, даже если не прибегать к услугам профессионалов.


Варианты двухэтажных домов

 

   Технологии давно позволяют построить дом в сколь угодно этажей. Однако двухэтажные дома лидируют в статистике заказов. Нередко это связано с размером земельного участка.  

    Если в вашем владении не гектар и выше, а скромные несколько соток, то разумнее как раз не распыляться на просторный сверх меры одноэтажный коттедж, а выстроить комфортный двухэтажный дом с подвалом или мансардой. Это позволит сэкономить площадь земли, но не отказывать себе в удобной планировке самого дома, устроив в нём жилую, рабочую зоны и место для отдыха. А свободную землю лучше отдать под сад или газон.

   В пользу свободного места на участке говорят и проекты узких двухэтажных домов, позволяющие построить удобный дом, вытянутый в длину или высоту. Ну, а если повезло приобрести просторный участок, то лучше, конечно, рассмотреть проекты квадратных двухэтажных домов.

    Ещё один аргумент, чтобы выбрать проекты двухэтажных домов с террасой или проект двухэтажного дома из кирпича – эффектный внешний вид. А ещё двухэтажный дом позволяет устроить балкон, на котором приятно летним утром выпить чаю или просто постоять, глядя на собственный двор. И это не говоря о том, что спать на втором этаже теплее и удобнее. А ещё дешевле – ведь построить два этажа под одной крышей проще, чем тратиться на кровлю и утеплитель между этажами.

    Вариантов планировки двухэтажного дома – великое множество. Полёт фантазии может быть ограничен разве что размером кошелька и возможностями строителей.

Двухэтажный кирпичный дом

 

   Если взять проекты домов и коттеджей из кирпича, двухэтажный почти всегда оказывается выгоднее. Никто не оспаривает достоинств дерева, как материала для строительства. Но кирпич недаром держится в топе популярности у заказчиков. Его плюсы прежде всего в экологичности и безопасности. Кирпич безвреден для людей и не содержит вредных веществ. Кроме того, его не надо обрабатывать дополнительно, как, например, дерево, уберегая от паразитов. Ещё один плюс кирпича – в домах из него влажность и микроклимат соответствуют нормам и правилам. Кроме того, кирпич отлично выдерживает достаточно сильные морозы, не повреждаясь и не деформируясь. Некоторые люди, планируя строительство дома из кирпича или пеноблоков, совмещают оба материала, комбинируя их.

   Однако, рассматривая проект двухэтажного кирпичного дома, не стоит забывать и о том, что построить прекрасный, качественный, комфортный двухэтажный дом из газобетона не менее реально. И он будет ничуть не хуже. Что выбрать – тут уж определиться должен тот, кто собирается жить в доме. Итак, плюсы газобетона не менее очевидны. Для начала – он легко поддаётся обработке. Газобетон спокойно можно сверлить, резать и всячески изменять его форму. Кроме того, он куда легче, чем, например, обычный бетон. И если дом вы строите самостоятельно, это немаловажное обстоятельство, поскольку не надо заказывать тяжелую строительную технику, а следовательно, можно сэкономить не только на этом, но и на облицовке. Газобетон не нужно дополнительно отделывать, достаточно обойтись фасадной шпаклёвкой снаружи и обычной – внутри. И не требуется ни сайдинга, ни кирпича, ни иных дорогостоящих материалов. Не говоря уже о том, что строить получится гораздо быстрее.

    Кроме того, двухэтажные дома из газобетона, проекты которых разрабатываются также часто, как и проекты кирпичных (деревянных) домов, ещё и очень тёплые. Зимой в таком доме прохладно, летом не грозит замёрзнуть. Ну и та самая экологичность, которую сегодня не вспоминает разве что ленивый, в изготовлении газобетона тоже присутствует. Ах да, звукоизоляция в наличии – а значит, даже если на улице начнут громыхать фейерверки и играть музыка, вам внутри это совсем не будет мешать.

Материалы 

   Выбирая материал для строительства, не стоит забывать и о привычных пеноблоках. Проекты двухэтажных домов из блоков не менее популярны, чем кирпичные или деревянные варианты. Чем хорош проект двухэтажного дома из пеноблоков? Он тоже имеет ряд преимуществ, которые трудно отрицать. Экологичность, безопасность и крупногабаритность – пожалуй, самые важные из них. Пеноблоки, как и газобетон, легко режутся и поднимаются. Материал дышащий, то есть дом из блоков не позволит замерзнуть или перегреться. Для него не нужен чересчур прочный фундамент, поскольку пенобетон лёгкий по весу. Количество этажей и материал для стен – первое, над чем задумывается будущий домовладелец. Это и сроки строительства, и стоимость, и целевое использование дома. С точки зрения выгоды проще делать планы домов двухэтажных, фото можно посмотреть на сайтах строительных компаний. Фото планов двухэтажных домов можно посмотреть у нас на сайте в разделе «каталог».

      Двухэтажный дом выгоднее, ведь полезной площади вдвое больше. И такой дом похож уже не на дачу, а на настоящее родовое гнездо. А проекты двухэтажных домов с террасой — это прекрасная возможность всей семьёй проводить летние вечера за беседой и чаем с вкусностями.

Форма 

 

      Проекты квадратных двухэтажных домов, как правило, предусматривают ещё и сад, и хозяйственные постройки, и места для развлечений – например, пруд, бассейн или место для шашлыков. Если же форма участка не позволяет развернуться во всю ширь – на выручку придут специально разработанные проекты узких двухэтажных домов, где предусмотрено и учтено всё – и форма участка, и цель будущего дома, и то, что в нём предполагается разместить.

      Порой случается, что двухэтажный дом строится не для одного хозяина. В маленьких городках принято строить двухэтажные многоквартирные дома, где на этаж приходится от двух до четырёх квартир. Это некий гибрид собственного дома, общежития и многоэтажки. С одной стороны – квартира. С другой – во дворе можно устроить собственный гараж, огород или детскую площадку. Таким образом, двухэтажные многоквартирные дома — очень удобный вариант для людей, которые не обладают хорошим достатком, но хотят жить максимально близко к природе.

      Если вы живёте в собственном доме – особенно когда он находится за городом – то наличие в доме машины, а то и не одной, обычное дело. А поскольку машине тоже надо где-то «жить», то проекты двухэтажных домов с гаражом выходят на первый план. По цене такие дома могут оказываться в разных категориях. Причин масса: где-то грунт не позволяет сделать гараж под домом. Существуют проекты двухэтажных домов с гаражом, по которым дом фактически трёхэтажный, и гараж располагается на первом, часто находящемся ниже уровня земли, этаже. Случается, что гараж строится вне дома и даже не имеет с ним сообщения. Владельцу приходится передвигаться из гаража в дом прямо по улице, что в условиях плохой погоды, мягко говоря, некомфортно.

 С гаражом

 


Фото двухэтажных домов с гаражом выглядят эффектнее, чем без них. А если площадь участка позволяет поставить просторный гараж, то в этом же блоке можно устроить кладовку или мастерскую. Планы домов разрабатываются на этапе проектирования, так что уже задолго до начала строительства, архитектор сможет подготовить грамотный план двухэтажного дома с гаражом, который будет отвечать всем вашим эстетическим требованиям.

     РемСтройСервис предлагает вашему вниманию готовые планы двухэтажных домов с гаражом, которые вы можете посмотреть на сайте в разделе -«проекты». Польза фото двухэтажных домов с гаражом очевидна — визуально можно сразу представить себе, как будет выглядеть выбранный будущими владельцами проект.

     Когда уже разобрались с количеством этажей, материалом и обстановкой для будущего дома, можно подумать об украшениях и рассмотреть двухэтажные дома с эркером. Он может стать одним из безусловно удачных элементов. Проекты двухэтажных домов с эркером выглядят эффектнее и солиднее. Тем более в эркере можно устроить, например, место отдыха – если поставить столик и два удобных кресла. Помимо удобства, эркер ещё и выгодно выделяет экстерьер дома, отличая его от типовых построек. Правда, и внимания при строительстве он требует не меньше, чем сам дом. Чтобы эркер не превратился в кошмар и аляповатое пятно, нужен грамотный подход дизайнера. Построить это дополнение к планировке можно на любом из этажей дома. Проекты двухэтажных домов с эркером – это обилие света, красивая деталь обстановки и уютный уголок, который можно использовать и для отдыха, и для украшения дома. 

Проекты двухэтажных домов под ключ в Смоленске – Цены на готовые проекты домов с двумя этажами

Все проекты двухэтажных домов разрабатываются с учетом многочисленных факторов. Значение имеют строительный материал, тип грунта, наличие пристроек, общая площадь, толщина перекрытий, климатические условия. Сегодня модно выбрать готовый типовой проект или разработать собственный. В последнем случае помощь архитектора особенно актуальна, так как можно построить здание с любыми характеристиками. Индивидуальное проектирование распространено в регионах с суровым климатом.

Видео отзывы

 

     

Зачем заказывать проект двухэтажного дома?

Дом должен быть комфортным и безопасным для проживания. Любой типовой проект отвечает этим требованиям, но при желании создать что-то уникальное требуется помощь архитектора. Только человеку с профильным образованием под силу учесть многие особенности строительства:

  • степень подвижности грунта и глубину грунтовых вод,
  • тип фундамента и степень его заглубленности,
  • подходящая мощность отопительного котла,
  • особенности систем водоснабжения, канализации, кондиционирования.

Готовые проекты двухэтажного дома разрабатываются с учетом среднестатистических требований. Работая по индивидуальному заказу, архитектор может запроектировать стены любой геометрической формы, арочные проемы и дополнительные окна, дать рекомендации по ландшафтному дизайну.

Отсутствие специальных знаний при самостоятельном проектировании приведет к снижению прочности строения, нарушению механизмов воздухообмена стен, их постоянному намоканию, образованию плесени и преждевременному разрушению.

 

Смотрите также

Проекты малых домов | Лучшие проекты крошечных домов

Доступный и простой в строительстве

Увеличение жилого пространства с открытыми планами этажей и экономичными дизайнерскими идеями — отличный способ создавать доступные и простые в строительстве дома. Гибкие и непринужденные, эти дома часто являются свидетельством свободной и творческой жизни, в которой большая и экстравагантная жизнь — это образ мышления, а не реальность, уносящая деньги. Комфортные, как поношенный свитер, эти модели предлагают несложный, но стильный дизайн с большим жизненным пространством в компактной среде.Открытая планировка с соседними жилыми помещениями, столовой и кухней создает прекрасные воспоминания и способствует веселой жизни, в то время как вы живете хорошо и намеренно, когда принимаете семью и друзей. Часто планы небольших домов предлагают гибкие пространства; эти небольшие, но важные сегменты пространства, которые позволяют вам творчески использовать пространство, которое имеет смысл и оказывает влияние на вашу семью. Вам нужно место для детских игрушек, пока они маленькие, им нужна рабочая станция по мере взросления, может быть, домашний офис или семейный командный центр; все это доступные и актуальные варианты, поскольку ваша семья со временем приспосабливается к потребностям своего образа жизни.

Подъезды — Фермерский дом, экранированный, по периметру

Возможно, одна из самых важных особенностей проекта небольшого дома — это его способность увеличиваться вдвое или втрое за счет добавления открытого пространства. Множество открытых площадок дают домовладельцам возможность наслаждаться более пригодным для жизни пространством, соединяя внутренние и внешние зоны для ценных развлекательных возможностей. Долгое ленивое чтение во второй половине дня или сон на крыльце могут способствовать чувству благополучия и единения с собой, природой и обществом.Те передние и задние веранды, которые либо стоят отдельно, либо огибают внешний вид дома, предлагают безграничные возможности воссоединиться с природой, особенно если пышные сады и ароматные цветы наполняют ваши чувства. Раздвижные стеклянные двери, дверные панели и складные двери — это разумное дополнение к базовой, меньшей занимаемой площади и экономичному способу соединения внутреннего и внешнего пространства, добавляя при этом привлекательность и драматичность. Часто одно или несколько задних открытых пространств можно использовать как крытую веранду или солярий; отличное дополнительное пространство для сезонного круглогодичного использования, будь то защита от «непогоды» или праздное времяпрепровождение.

Деревенский план ранчо

Хотя не всегда наслаждается симбиотическими отношениями; Часто планы малых домов представляют собой одноэтажные планы ранчо, возможно, выполненные в деревенском стиле. Эти дома имеют доступную планировку, независимо от того, используются ли они в качестве основного жилья или резиденции для отдыха, и содержат открытые жилые зоны с комнатами для гибкости и выходом на улицу. Деревенский стиль означает уют, и вы хотите, чтобы дом выглядел роскошно, большим, но уютным, и эти деревенские элементы могут добавить только нужный штрих.Эти идиллические жилища и их простая, но очаровательная архитектура могут создать очаровательную домашнюю атмосферу во всем доме, внутри и снаружи. Обычно эти теплые и миниатюрные дома с деревянными или каменными фасадами, остроконечными крышами и арочными дверными проемами демонстрируют безупречный шарм.

Подвалы, чердаки и узкие участки

Открытая планировка способствует удобству проживания и семейным связям с упором на удобство и расслабление. Умные элементы дизайна, такие как верхние чердаки и жилое пространство на уровне террасы, предлагают захватывающий способ проявить творческий подход при разработке планов небольшого дома.Подвалы уже давно предлагают дополнительное жилое пространство по сравнению с основным этажом, а сегодняшние чердаки могут быть всем пространством, необходимым наверху, добавляя драматизма и личного пространства к более интимному плану этажа. Компактное жилое пространство часто является реальностью при работе с узкими участками, однако добавление жилого пространства над землей и под землей является ответом на создание сплоченного, но просторного потока в доме. Легкая повседневная планировка может позволить интерьеру казаться свежим, ярким и намного большим, чем он есть, а большие открытые пространства действительно могут открыть дом и буквально изменить композицию и ткань дома; не говоря уже обо всем свете, который в конечном итоге может проникнуть в интерьер дома.

Гараж и навесы для автомобилей

Несмотря на меньшую площадь в квадратных футах, планы малых домов по-прежнему нуждаются в пространстве для автомобилей и других предметов первой необходимости, находящихся в семейном владении; газонный и садовый инвентарь, спортивный инвентарь и даже инструменты и другие предметы домашнего обихода, которым нужно место для хранения. В то время как многие проекты небольших домов могут отказаться от традиционного пристроенного гаража, многие могут также включать отдельный гараж или, возможно, даже навес для машины. Погода может быть суровой, и можно сделать все возможное, чтобы защитить то, что теперь стало довольно дорогостоящим вложением, — полностью американский семейный автомобиль; будь то внедорожник, огромный двух- или трехтонный грузовик или даже надежный семейный седан.Довольно часто навес может выполнять функцию защиты семейного автомобиля без необходимости в закрытом гараже.

От классики к современности, в планах небольших домов используется каждый дюйм пространства, чтобы обеспечить роскошную жизнь в меньшем масштабе. Эти дома творчески скомпонованы, продуманно спроектированы и наполнены характером и стилем; преднамеренная жизнь в лучшем виде. Компания America’s Best House Supplies уделяет большое внимание домам, которые мы представляем и предлагаем нашим клиентам, обеспечивая выполнение и частое превышение требований к плану и образу жизни.Эти дома продолжают оставаться краеугольным камнем американской мечты; целевые инвестиции, где семья и друзья могут собраться в комфорте для общения и поддержки сообщества.

Тайное расследование обнаруживает доказательства неравного обращения со стороны агентов по недвижимости на Лонг-Айленде

Newsday удалил свой платный доступ, чтобы каждый мог получить доступ к этому новаторскому и важному исследовательскому проекту.

В ходе одного из наиболее концентрированных расследований дискриминации со стороны агентов по недвижимости за полвека после принятия знаменательного в Америке закона о справедливом жилищном обеспечении Newsday обнаружил доказательства широко распространенного раздельного и неравного отношения к потенциальным покупателям жилья из числа меньшинств и общинам меньшинств на Лонг-Айленде.

Трехлетнее расследование убедительно показывает, что поиск домов в одном из самых изолированных пригородов страны сопряжен со значительными рисками дискриминации, поскольку чернокожие покупатели оказываются в невыгодном положении почти в половине случаев, когда они привлекают брокеров.

Кроме того, расследование показывает, что доминирующие брокерские фирмы на Лонг-Айленде способствуют укреплению расового разделения. Они часто направляли белых клиентов в районы с наибольшим представительством белых, а покупателей из числа меньшинств — в более интегрированные районы.

Они также избегали ведения бизнеса в общинах с преобладающим меньшинством населения.

От редактора

Читать далее
Читать меньше

Что происходит, когда белые покупатели жилья и представители меньшинств обращаются к агентам по недвижимости, чтобы помочь им найти дом на Лонг-Айленде?

Спустя более 50 лет после того, как президент Линдон Б. Джонсон подписал федеральный Закон о справедливом жилищном обеспечении, запрещающий дискриминацию в вопросах жилья, это остается ключевым вопросом для одного из старейших, самых густонаселенных и наиболее сегрегированных пригородов Америки.

Ответом должно быть равное отношение ко всем со стороны агентов по недвижимости и равный доступ для всех сообществ.

За десятилетия после Второй мировой войны Лонг-Айленд испытал взрывной рост, поскольку его сообщества пополнились вернувшимися ветеранами, инвестировавшими в дома и укоренившимися. Но возможности не были одинаковыми для всех в эпоху расово исключительных соглашений и тактик блокбастера, разделявших сообщества по цветным линиям.

Сегодня, хотя наш регион становится все более разнообразным, линии разделения упорно сохраняются.Мы остаемся разделенным на Лонг-Айленд.

Агенты по недвижимости занимают центральное место в процессе покупки жилья, и их роль настолько важна, что их обучение определяется штатом Нью-Йорк. Они лицензированы государством, а их отрасль регулируется федеральными агентствами и агентствами штата. Ожидается, что они будут соблюдать федеральные, государственные и местные законы, требующие равного обращения для всех и равного доступа для всех сообществ. Федеральный закон конкретно защищает покупателей жилья от дискриминации по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения и инвалидности.

Правоохранительные органы полагаются на тайные тесты, которые иногда выявляют скрытое неравенство в обращении, чтобы выяснить, не отрицают ли агенты по недвижимости равные возможности при покупке жилья. Представившись покупателями, белые и тестировщики из числа меньшинств обращаются к агентам с одинаковыми просьбами о помощи в поиске домов. Затем результаты анализируются на предмет доказательств нарушений справедливого жилищного законодательства, таких как «наведение» тестеров на общины.

Newsday обнаружил, что власти не проводили значительных государственных проверок жилищных условий среди 27 000 лицензированных агентов по недвижимости на Лонг-Айленде в течение почти десяти лет.

Итак, мы взяли на себя задачу в рамках трехлетнего расследования, которое является одним из самых обширных, когда-либо проводившихся Newsday.

Newsday обратился к Центру справедливого жилищного правосудия в Лонг-Айленд-Сити, организации с самым обширным в стране опытом парного тестирования, чтобы помочь структурировать и провести тестирование и обучить тестировщиков. Мы привлекли двух признанных на национальном уровне экспертов по стандартам справедливого жилищного строительства для анализа результатов нашего тестирования, а затем провели тщательный и тщательный анализ результатов.

Затем мы уведомили всех агентов и агентства, которые были протестированы. Если оба эксперта обнаружили доказательства неравного обращения, Newsday связывался с вовлеченными агентствами недвижимости и агентами, чтобы сделать доступным обзор записанного нами видео о взаимодействии между тестировщиками и агентом, а также карты предлагаемых списков. Мы пригласили их встретиться с нашей командой отчетности, чтобы задать вопросы и узнать их реакцию и ответы. Затем команда Newsday рассмотрела дела на основе ответов агентств, агентов и их представителей.

Наша цифровая презентация предоставляет читателям доступ к нашим тестовым видеороликам взаимодействия в случаях, когда эксперты видели доказательства нарушений справедливого жилищного законодательства, отображение списков, когда эксперты, агентов по недвижимости и агентствам цитируют их как релевантные, а также объяснения экспертов.

Newsday делится выводами с вами, наши читатели, чтобы помочь осветить американский идеал, который силен в своей простоте — каждый заслуживает справедливого шанса на улучшение жизни. Это краеугольный камень для создания более сильного, открытого для всех и более терпимого места для жизни для всех нас.

— Дебора Хенли, редактор

Результаты являются результатом усилий по парному тестированию, сопоставимому в местном масштабе с тестированием раз в десять лет, проводимым федеральным правительством для измерения степени расовой дискриминации в жилищном секторе по всей стране.

Регулярно одобряемое федеральными судами и судами штатов, парное тестирование признано единственным жизнеспособным методом выявления нарушений закона о справедливом жилищном обеспечении агентами.


Парные тестировщики

Newsday посещают агентов по недвижимости на Лонг-Айленде, чтобы узнать, будут ли относиться к ним так же.

Два тайных тестировщика — например, черный и белый — по отдельности обращаются за помощью к агенту в покупке домов. Они представляют аналогичные финансовые профили и запрашивают одинаковые условия для домов в тех же районах. Затем действия агента проверяются на предмет доказательства того, что агент оказал несопоставимые услуги.

Служба

Newsday провела 86 тестов на соответствие в районах, простирающихся от линии Нью-Йорка до Хэмптона и от пролива Лонг-Айленд до Южного берега.В 39 тестах участвовали черно-белые тестировщики, 31 тестировщик соответствовал латиноамериканскому и белому, а 16 — азиатский и белый.

Newsday подтвердил, что у агентов есть дома для продажи, во время встречи с тестировщиками на основе анализа, предоставленного Zillow, сайтом онлайн-поиска домов. Zillow ежедневно составляет перечень имеющихся домов из Службы множественных списков Лонг-Айленда, компьютеризированной системы, используемой агентами для выбора возможных домов для покупателей. MLSLI заявила, что она не ведет свою собственную базу данных о прошлых ежедневных инвентаризациях, как Zillow, и поэтому не может предоставить тот же тип подсчетов.В соответствии с законом, все тесты записывались на скрытые камеры, чтобы гарантировать точность описания взаимодействия между агентами и клиентами.

Newsday полагался на двух признанных на национальном уровне экспертов по стандартам справедливого жилья для оценки действий агентов. Консультанты были:

  • Фред Фрейберг, который в 2004 году стал соучредителем Центра справедливого жилищного правосудия. Ранее он руководил национальной программой тестирования для Отдела гражданских прав Министерства юстиции США, а также двумя национальными программами парного тестирования для городских жителей. Институт.Он координировал более 12 000 тестов на справедливость жилищных условий. Ему платили за помощь в организации тестирования и обучение тестировщиков, но не за оценку результатов.
  • Роберт Швемм, профессор права Эверетта Х. Меткалфа-младшего юридического колледжа Университета Кентукки. Швемм является автором книги «Дискриминация в жилищной сфере: право и судебные разбирательства», которая широко признана как исчерпывающий трактат по данной теме. Schwemm оказывал помощь на безвозмездной основе.

Newsday отдельно предоставил Фрайбергу и Швемму резюме тестов, которые, по предварительным данным, свидетельствовали о неравном обращении; стенограммы соответствующих замечаний, сделанных агентами; и карты списков, предложенных тестерам, вместе со средним процентом белого населения на участках переписи, куда попали списки.

Действия агента были сочтены достойными упоминания только после того, как оба консультанта независимо друг от друга увидели доказательства нарушений справедливого жилищного законодательства в ответ на информацию, предоставленную Newsday. Хотя их мнения не отражают юридических выводов, их совпадающие независимые суждения обеспечили меру очевидного несопоставимого отношения тестируемых агентов.

Практически в 40% тестов данные свидетельствовали о том, что брокеры подвергали тестировщиков из числа меньшинств неодинаковому обращению по сравнению с белыми тестировщиками, причем неравенство для чернокожих потенциальных покупателей увеличивалось почти вдвое.

Темнокожие тестировщики сталкивались с неодинаковым обращением в 49% случаев — по сравнению с 39% для испаноязычных и 19% для азиатских тестировщиков.

В семи тестах Newsday — 8% от общего числа — агенты размещали белых тестировщиков, налагая более строгие условия на меньшинства, что равносильно отказу в равном обслуживании тестировщиков.

«Этого не происходило на глубоком юге», — сказал Грег Сквайрс, профессор государственной политики в Университете Джорджа Вашингтона в Вашингтоне, округ Колумбия.С., который дал совет по построению программы тестирования.

«Это произошло в одном из самых образованных, самых либеральных регионов страны. Это значимые числа ».

Чаще всего в семи случаях агенты отказывались предоставить списки домов или экскурсии по домам для тестировщиков из числа меньшинств, если они не соответствовали финансовым требованиям, которые не предъявлялись к белым коллегам.

«Я не буду этого делать», — заявила агент Signature Premier Properties Энн Мари Куелли Бешанд, отказываясь водить чернокожего клиента в туристические дома, если только клиент не представит доказательства того, что кредитор предварительно одобрил ипотечный кредит.

Месяцем ранее Queally Bechand спросила белого покупателя, который еще не получил предварительное одобрение ипотеки: «Когда вы сможете начать осматривать дома?»

Почти в четверти проверок — 24 процента — агенты направляли белых и представителей меньшинств в различные сообщества посредством списков домов, которые имели отметки «рулевого управления» — незаконной сортировки покупателей жилья по признаку расы или этнической принадлежности.

Один пример: на фоне убийств банды MS-13 в Брентвуде, 79 процентов латиноамериканского и черного сообщества, Ле-Энн Виккуери, в то время агент Keller Williams Realty, сказала чернокожему покупателю:

«Каждый раз, когда я получаю новое объявление в Брентвуде или нового клиента, я так взволнован, потому что они самые приятные люди.Она написала парному белому клиенту по электронной почте: «Пожалуйста, проведите небольшое исследование событий, связанных с бандой в этой области, в целях безопасности».

Через семь недель после публикации Виккери сказала Newsday, что не знала о насилии банды, когда говорила с чернокожим клиентом, несмотря на широкое освещение в СМИ. Виккуери сказала, что позже она предупредила белого покупателя, потому что услышала историю о банде по телевидению или радио в тот день, когда она сопровождала покупателя на экскурсии по дому. Queally Bechand не ответила на запросы о комментариях.

В ходе тестирования Newsday:

В целом агенты предоставили белым тестировщикам в среднем на 50 процентов больше объявлений, чем темнокожим коллегам — 39 по сравнению с 26.

Такого пробела в парном тестировании для других меньшинств не было. Агенты предоставили как испаноязычным, так и белым парным тестировщикам в среднем 42 объявления. Азиаты получили 18 по сравнению с 22, которые получили парные белые тестеры. Средние значения включают случаи, когда агенты не предоставляли списки тем или иным клиентам.

В некоторых случаях агенты, разговаривая с тестировщиками, определяли расовую, этническую или религиозную принадлежность сообществ, причем во всех случаях, кроме одного, они делились информацией только с белыми клиентами.

Справедливые жилищные стандарты обычно запрещают агентам говорить о происхождении людей, живущих в районах, как форму устного расового или этнического управления. Стандарты также требуют, чтобы агенты предоставляли клиентам равные рекомендации в отношении областей, в которых они могут захотеть жить.Агент Century 21 Радж Сангви, например, предупредил белого тестера о покупках в Хантингтоне, главном районе северного графства Саффолк.

«Но ты не хочешь туда идти. Это смешанный район », — сказал Сангви, добавив:« У вас есть белые, у вас черные, у вас есть латиноамериканцы, у вас есть индийцы, у вас есть китайцы, у вас есть корейцы; все.»

Сангви не сделал аналогичных замечаний азиатскому тестировщику и не посоветовал ни одному из тестировщиков дома Хантингтона.

Говоря с белым тестировщиком об одном сообществе, в подавляющем большинстве меньшинств, агент RE / MAX Джой Таксон пообещала: «Я не собираюсь отправлять вам что-либо в Wyandanch, если вы не хотите заводить машину, чтобы купить свою трещину, если только вы просто не захотите. хочу пройтись по улице.”

Разговаривая с азиатским тестером о другом районе, где проживают преимущественно меньшинства, Таксон сказала, что сказала члену семьи: «Вы действительно хотите, чтобы ваши будущие дети ходили в школьные округа Амитивилля?»

Сангви и Таксон не ответили на многочисленные запросы о комментариях.

Чтобы охватить обширные территории Лонг-Айленда, Newsday разделил большую часть Нассау и большую часть Саффолка на 10 зон, включая рынки жилья с доступными домами, а также особняки за миллион долларов и места, где большие группы меньшинств живут рядом с белым населением.Зоны простирались от западного Нассау до Хэмптона.

Агентство

Newsday провело тесты в каждой зоне и составило график выбора жилья, сделанного агентами в каждой зоне, часто выявляя сообщества, которые они предпочитают, покупателям разного происхождения.

В совокупности в 10 зонах проживало 83 процента населения Лонг-Айленда, включая 80 процентов белого населения и 88 процентов населения меньшинств.

Отображение листингов по тестовым зонам

В целом, агенты предоставили чернокожим клиентам наименьшую долю объявлений в городах с наибольшей долей белых жителей и наибольшей долей, где белые были менее распространены.

Там, где белые составляли 20 или менее процентов населения, агенты предоставили меньшинствам семь из 10 списков. Только когда белые достигли 56 процентов населения, агенты передали большую часть списков в сообществе, 63 процента, белым.

Агенты и брокеры несут ответственность за применение стандартов справедливого жилья, поскольку они действуют в качестве лицензированных контролеров при выборе жилья. Представители отрасли утверждали, что надлежащее обучение — лучший способ гарантировать, что агенты соблюдают законы о справедливом жилищном обеспечении, и выступают против более агрессивного правоприменения посредством штрафов, приостановления действия лицензии или отзыва.

Чтобы оценить качество обучения, Newsday посетила шесть уроков по вопросам справедливого жилья, организованных Советом риэлторов Лонг-Айленда. Эксперты, изучавшие инструкцию, обнаружили, что только одна из них адекватно охватывала материал, а другие были «шокирующе тонкими по содержанию».

После завершения тестирования Newsday впервые показал тестировщикам, как их коллеги преуспели в посещении агентов. Тестеры слышали сравнения, сидящие рядом: черный рядом с белым, латиноамериканец рядом с белым, азиатский язык рядом с белым.

Часто они говорили, что результаты испытаний выявили доказательства дискриминации, которые были спрятаны за улыбками и рукопожатиями, предлагаемыми проводниками при проживании в пригороде, где расовые границы между многими общинами резко очерчены.

Мартин Хакетт, чернокожая, штатный профессор общественного здравоохранения в Университете Хофстра, встречалась с семью агентами и трижды сталкивалась с доказательствами разного обращения. В ее мыслях были отражены точки зрения многих товарищей по тестированию.

«Я бы и понятия не имел, что без этого тестирования была бы даже разница между тем, что было предоставлено. Я предполагаю, что всем будут предоставлены одни и те же списки на основе их экономических и географических требований », — сказал Хакетт, добавив:

«То, что возможности ограничиваются таким образом, заставляет меня задуматься о том, какие варианты доступны, о которых люди могут не знать. И кто делает этот выбор? Еще я чувствую, что выбор с точки зрения выбора того, что было бы теоретически лучшим выбором для меня и моей семьи, был как бы удален.”

Другой тестировщик, Алекс Чао, актер азиатского происхождения, узнал, что агент отказался предоставить ему списки домов на продажу, что было первым шагом в домашнем поиске, но передал списки его подходящему белому тестеру. Он назвал разницу в обращении очень тревожной.

«Я не думаю, что ко мне вообще относились справедливо», — сказал он. «Это довольно возмутительно и, конечно, оскорбительно, и это расстраивает. Вы знаете, что читаете об этих вещах, вы никогда не думаете, что они могут случиться с вами.”

Newsday расследование было сосредоточено на 12 брендах, которые представляли более половины продавцов жилья на острове в 2017 году.

Среди них были Дуглас Эллиман, Century 21 Real Estate LLC, Charles Rutenberg Realty Inc., брокерская компания Coldwell Banker Residential на Лонг-Айленде, Coach Realtors, Daniel Gale Sotheby’s International Realty, Laffey Fine Homes, Keller Williams Realty, The Corcoran Group, Signature Premier Properties , Realty Connect USA и RE / MAX LLC.

Тесты агентов, связанных с двумя фирмами — Corcoran Group и Daniel Gale Sotheby’s — не выявили различий в обращении.

Newsday уведомил 93 агента письмами о том, что они были проверены и записаны. Когда два консультанта Newsday по вопросам справедливого жилья обнаружили доказательства, свидетельствующие о разном обращении, в письмах подробно описывались факты, чтобы агенты могли просматривать свои записи, уточняли результаты, давали агентам возможность просматривать видеозаписи своих действий и предлагали им высказать свою точку зрения в интервью или в письменных заявлениях. .

Кроме того, Newsday предоставил идентичную информацию и возможности для обсуждения и комментариев корпоративным руководителям агентов.

Тринадцать агентов и 21 представитель корпорации пришли в Newsday и просмотрели материалы 26 парных тестов, в которых участвовали восемь агентств.

В конечном итоге нарушения справедливого жилищного законодательства устанавливаются судом или правоохранительными органами. Власти могут принять решение о предъявлении обвинения на основании вопиющего поведения в одном случае.В более общем плане, они возбуждают судебный иск после того, как подвергли агента нескольким парным тестам, чтобы установить закономерность и снизить вероятность того, что выбор агента был либо случайностью, либо обоснованно руководствовался рынком в то время.

Newsday проверял каждого агента только один раз. Не имея возможности доказать правонарушение, каждый результат указывает на доказательство нейтрального или несопоставимого отношения при единственном сравнении контактов с клиентами и дает мало информации об общем профессиональном поведении агента.

В совокупности, однако, результаты отдельных тестов, подкрепленные статистическими данными, образуют совокупность свидетельств, свидетельствующих о масштабах дискриминационной практики со стороны агентов при продаже домов на Лонг-Айленде. Вдобавок, прочитанные рядом, сопоставленные стенограммы однозначно выявили скрытые различия, с которыми сталкиваются охотники за домами из меньшинств, даже не подозревая, что они находятся в невыгодном положении.

От редакции: пятно сегрегации преодолимо

Часть 1

Они называют это рулевым

В ходе расследования Newsday были обнаружены доказательства того, что некоторые агенты распределяли домашних охотников по расе и этнической принадлежности.

Законы о справедливых жилищных условиях запрещают агентам направлять белых в одну общину и равноправных чернокожих, выходцев из Латинской Америки или Азии в другие места, практика, известная как управление.

Тем не менее, в 21 из 86 тестов Newsday (24 процента) агенты обнаружили белых и домашних охотников из числа меньшинств в областях, которые достаточно различались, чтобы предположить наличие признаков рулевого управления.

Эльмонт, сообщество преимущественно меньшинств, подходило для латиноамериканского домашнего охотника, но не для сопоставимого белого.

Фрипорт, деревня в подавляющем большинстве меньшинств, могла быть хорошим местом для чернокожего, ищущего дома, но было рискованным местом для инвестиций для подходящего белого тестера.

Преимущественно белый Левиттаун подходил для белого покупателя, но более разнообразные Ист-Мидоу и Хиксвилл подходили для афроамериканца.

Один агент, разговаривая с белым клиентом, сказал: «Я не хочу использовать слово« рулить », но я пытаюсь обучать — я использую это слово — я обучаю в определенных областях».

Указывая на необходимость изучить, кто жил в сообществе перед покупкой, этот агент, Розмари Марандо из Coldwell Banker Residential Brokerage, посоветовал покупателю наблюдать за ночными посетителями магазинов.

«Куда бы вы ни собирались покупать подгузники, днем ​​заходите в 10 часов вечера и посмотрите, нравится ли вам этот район», — сказала она, добавив:

«Был один парень, который хотел бы настоять на этом доме, а жена была беременна и родила маленького ребенка, и я сказал ему:« Я ничего не могу сказать, но я воодушевляю тебя, я хочу, чтобы ты ушел. там в 10 часов вечера с женой купить подгузники. Сходи в тот 7-Eleven. Они там не покупали ».

«Я должен сказать это, не говоря об этом, понимаете?» — признался Марандо.

Она также посоветовала: «Я всегда говорю женщинам, следите за школьным автобусом. Знаете, я всегда так говорю. Следуй за школьным автобусом, увидишь мам, болтающихся по углам ».

Наконец, Марандо вспомнил, как три десятилетия назад слышал аналогичный совет от агента, когда впервые покупал жилье, и подумал: «Что за подонок».

Марандо не сделал подобных комментариев, когда его посетил черный тестер. Она дала обоим тестерам сопоставимые списки в схожих областях, не обнаружив никаких доказательств рулевого управления.

Два консультанта по ярмарке жилищных условий Newsday обнаружили, что Марандо использовал «закодированный язык» или «эвфемизм» для описания рулевого управления, разговаривая только с белым тестером.

На основании информации, предоставленной Newsday, Роберт Швемм, профессор права юридического колледжа Университета Кентукки, пришел к выводу:

«Этот агент знает, что такое рулевое управление, и придумал для него эвфемизм, которым она готова поделиться только с белым тестером, а не с черным тестером.

«Вместо« рулевого »она использует« местоположение ». Она говорит, что со временем поняла, что это особенно важно. Теперь она демонстрирует поведение, которое критиковала в своем первоначальном агенте. И не сказать то же самое чернокожему покупателю жилья действительно проблематично. Неужели она думает, что меньшинства этого не хотят? »

Фред Фрейберг, исполнительный директор Центра справедливого жилищного правосудия, заключил:

«Этот агент, похоже, использовал закодированный язык, чтобы убедить белого тестера учитывать расовый состав кварталов при выборе места для покупки дома.

«Агент сказал:« Посмотрите, кто едет в школьном автобусе. Посмотрите, кто покупает подгузники в продуктовом магазине ». Эти заявления не были сделаны афроамериканскому тестеру.

«Хотя обоим тестерам предоставили списки домов в преимущественно белых районах, некоторые из заявлений, сделанных агентом, предполагают, что агент не заинтересован в привлечении покупателей в районы с разными расовыми признаками».

Newsday уведомил Марандо о своих выводах письмом и по электронной почте, пригласил ее просмотреть записи встреч с тестировщиками и попросил об интервью.Она не отвечала на телефонные сообщения.

Newsday представил свои выводы в письме Чарли Янга, президенту и генеральному директору Coldwell Banker Residential Brokerage. В письме описывались действия Марандо и дополнительных агентов Coldwell Banker.

Национальный директор компании по связям с общественностью Рони Бойлс написал в электронном письме:

«Инциденты, о которых сообщает Newsday, которые якобы произошли более двух лет назад, полностью противоречат нашим долгосрочным обязательствам и стремлению поддерживать и поддерживать все аспекты справедливого и равноправного жилья.

«Соблюдение Закона о справедливом жилищном строительстве остается одним из наших высших приоритетов, и мы ожидаем такого же уровня приверженности со стороны более 750 независимых продавцов недвижимости, которые решили сотрудничать с Coldwell Banker Residential Brokerage на Лонг-Айленде. Мы серьезно относимся к этому вопросу и рассмотрели предполагаемые инциденты с продавцами ».

Coldwell Banker отказался обсуждать ответы компании на конкретные дела.

Карта из 5763 списков домов, собранных Newsday, представляет коллективный выбор, сделанный проверенными агентами.При прочих равных, списки белых и меньшинств должны появиться примерно в 50-50 пропорциях по всему острову.

Они не сделали.

Карта показала разделение расовых и этнических моделей, которые могут помочь сформировать жизнь и сообщества, в некоторых случаях ускоряя демографические изменения, а в других блокируя их.

Самый суровый: Агенты направляют белых покупателей в основном в районы с наибольшей концентрацией белого, при этом чаще всего предлагая темнокожим покупателям сосредоточиться на областях с более низким уровнем белого представления.

«Они помещают вас в место, которое, как они думают, вы принадлежите. Они говорят вам, что вы не принадлежите к этой части города из-за вашей расы или чего-то еще, и это неправильно, — сказал черный тестер Джонни Мэй Алстон, государственный служащий на пенсии, добавив:

«Но только потому, что ты думаешь, что я предпочел бы быть здесь, или потому что я принадлежу к определенной расе, ты думаешь, что я должен быть здесь. Но как насчет моего выбора места, где я хочу жить? »

Как вопиющее, так и широко распространенное до революции в области гражданских прав, расовое управление агентами по недвижимости в значительной степени исчезло из поля зрения.

Там, где агенты когда-то открыто закрывали чернокожих покупателей от белых сообществ, некоторые теперь проявляют учтивый профессионализм при сортировке покупателей по расовому или этническому признаку.

«Проблема дискриминации очень тонкая, — сказала Клаудия Аранда, директор полевых операций Urban Institute, некоммерческой группы, которая провела более 8000 парных тестов в общенациональном исследовании, спонсируемом Министерством жилищного строительства и городского развития США. 2010.

Это исследование показало, что агенты по недвижимости реже, чем в прошлом, участвовали в более явных формах дискриминации, например, не показывали доступные дома покупателям из числа меньшинств.Однако исследование также показало, что агенты размещали миноритарных покупателей в более интегрированных районах по более высокой ставке, чем белые покупатели.

«В отсутствие более явного обращения, в отсутствие конкретных дискриминационных комментариев, у отдельных лиц, ищущих жилье, никогда не будет никаких оснований подозревать дискриминацию», — сказал Аранда.

Тесты

Newsday стремились скрыть улыбки и рукопожатия, которые могут замаскировать свидетельства рулевого управления, путем сравнения реакции агентов на парных покупателей во время работы видеомагнитофонов.

См. Свидетельство рулевого управления

Часть 2

Опасности домашней охоты за черным

Тестировщики

Newsday сталкивались с неодинаковым отношением в 49% случаев по сравнению с белыми покупателями.

У них было не знаю агентов…

  • Направлял их в районы, отличные от их белых собратьев
  • Меньше объявлений о домах
  • Привлечь их к более тщательной финансовой проверке
  • Пренебрежение общинами меньшинств при разговоре с белыми

Тридцать девять раз черные мужчины и женщины работали с агентами по недвижимости в качестве парных тайных тестеров в расследовании Newsday.В 19 случаях тестирование показало, что они подвергались разному лечению по сравнению с подобранными белыми тестерами. Кроме того, один агент предупредил белых и азиатских тестировщиков избегать преимущественно чернокожих сообществ.

Кельвин Тьюн, 54 года, федеральный служащий, встретился с девятью вежливыми профессиональными агентами. Он понятия не имел, что семь из этих встреч свидетельствовали о неравном обслуживании, причем один агент фактически запретил ему рассматривать дома в скалистом районе Лонг-Айленда в Плейнвью.

«Меня не приняли в Плейнвью из-за нее, — сказал Тьюн, узнав о результатах того теста.

Джонни Мэй Алстон, 65 лет, государственный служащий на пенсии, понятия не имела, что агент отказался предоставить ей услуги на тех же условиях, что и для белого клиента.

«Я бы никогда не узнал», — сказала Алстон, узнав, как ее опыт тестировщика в расследовании Newsday сравнивается с опытом своих белых коллег.

Говоря об агентах по недвижимости, которых она встретила, Олстон добавила: «Они заставляют вас чувствовать, что они относятся к вам, как и ко всем остальным.Это потому, что ты не видишь другой стороны. Но как только вы видите другую сторону, вы понимаете, что с вами не так хорошо обращаются ».

Все эти тестировщики — как представители меньшинств, так и белые — впервые обнаружили, как их опыт сравнивается, когда Newsday собрал их вместе для совместных интервью.

Тестирование обнаружило доказательства того, что: Чернокожие испытатели столкнулись с неравным обращением
49% времени

  • Темнокожие тестировщики Newsday имеют опыт
    отличается более высокой частотой, чем , чем испаноязычные (39 процентов) и азиатские тестеры (19 процентов).
  • В 11 случаях агентов направили черных тестировщиков в районы, отличные от белых, в сравнениях, которые показали наличие рулевого управления.
  • В пяти случаях агенты навязывали черным тестировщикам условия, которые равносильны отказу в равном обслуживании по сравнению с условиями, требуемыми от белых тестировщиков.
  • В трех случаях агенты либо говорили о передаче белому тестеру, но не черному, либо добровольно передавали информацию об этническом составе сообществ только белым тестерам.
  • В целом, агентов предоставили белым тестировщикам в среднем на 50 процентов больше объявлений , чем они предоставили черным партнерам — 39 по сравнению с 26, включая случаи, когда агенты не предоставляли списков одному тестировщику.

Такого пробела в парном тестировании для других меньшинств не было. Агенты предоставили испаноязычным и белым тестировщикам в среднем по 42 объявления. Азиаты получили 18 по сравнению с 22, которые получили белые тестеры.

Ограничение выбора может помочь покупателям ориентироваться в сообществах и отдаляться от них.

«Вероятно, самый мощный инструмент управления — это сокрытие информации», — сказал Джейкоб Фабер, доцент социологии Нью-Йоркского университета, изучающий сегрегацию.

«Так что эта работа по передаче информации очень важна».


Репортер

Кейт Герберт подробно описывает проблемы, с которыми чернокожие тестировщики сталкивались в 49% случаев во время парного тестирования.

До изменений, вызванных движением за гражданские права, агенты по недвижимости часто прямо отказывались обслуживать чернокожих покупателей.Сегодня эксперты говорят, что дискриминация, скорее всего, принимает форму тонкого направления покупателей разного происхождения в разные сообщества или требования, чтобы меньшинства преодолели более высокие финансовые барьеры, чем белые.

Ниже приведены четыре истории болезни, которые свидетельствуют о разном обращении, скрытом в поисках домов для черных на Лонг-Айленде, спустя полвека после принятия федерального закона о справедливом жилищном обеспечении. Они сопровождаются выводами консультантов по вопросам справедливого жилищного строительства Фреда Фрейберга, исполнительного директора Центра справедливого жилищного права, и Роберта Швемма, профессора юридического колледжа Университета Кентукки.

Мнения Freiberg и Schwemm основаны на данных, предоставленных Newsday. Их суждения не являются юридическими выводами.

Истории болезни также включают ответы агентов и компаний, которые они представляют.

ТЕСТ 67 Агент предлагает пять домов в Плейнвью охотнику за белыми домами, но говорит чернокожему покупателю дома, что дома с такой же рыночной стоимостью выходят за рамки его ценового диапазона.

ТЕСТ 76 Агент берет белого клиента на экскурсию по дому, не запрашивая удостоверения личности, но просит охотника за черным домом показать удостоверение личности.

ТЕСТ 96 Агент предупреждает белого покупателя дома о насилии со стороны банд в Брентвуде, но направляет охотника за черным домом в сторону преимущественно меньшинства.

ТЕСТ 45 Агент предостерегает белого покупателя от инвестирования в Фрипорт, но предполагает, что деревня с преобладающим меньшинством может быть хорошим выбором для чернокожего покупателя.

Изучите тестовые примеры

Часть 3

Привилегии домашней охоты в белом

Поведение агентов

свидетельствует об отказе в предоставлении равных услуг меньшинствам в 8% парных тестов Newsday.

Выступая в качестве привратников в домах, школах и общинах, некоторые агенты по недвижимости сделали ключ от входной двери более доступным для белых, чем для представителей меньшинств.

Как правило, эти агенты предоставляли готовые услуги белым клиентам, с которыми они столкнулись в ходе расследования Newsday, предлагая дома для рассмотрения и проводя экскурсии по домам, полагаясь на то, что у охотников за белыми домами есть финансовые возможности для покупки.

Напротив, они отказали в аналогичном полном обслуживании миноритарным клиентам, отказываясь предоставлять списки или туры, если клиенты не предъявили доказательства финансовых возможностей.

В семи из 86 парных тестов Newsday (8%) поведение агентов выявило неравное обращение, равносильное отказу в равном обслуживании меньшинств.

Чаще всего явные отказы испытывали покупатели

Black — в пяти тестах. Один из тестировщиков был латиноамериканцем. Один был азиатом.

Пять тестов, которые выявили отказ в предоставлении равного обслуживания темнокожим тестерам, произошли среди 39 тестов черно-белых — показатель почти 13 процентов.

Ни один агент ни в одном тесте не создавал больших препятствий перед белым покупателем, чем соответствующий миноритарный покупатель.

Выдавая себя за впервые покупающих жилье, белые и представители меньшинств по отдельности просили агентов начать поиск с предложения списков домов и проведения экскурсий по объектам недвижимости на продажу. Ни один агент никому категорически не отказывал в обслуживании.

Вместо этого семь агентов наложили на миноритарных покупателей условия, которые казались разумными до тех пор, пока не были сопоставлены с услугами, которые они оказывали белым покупателям.

Одно из условий заключалось в обеспечении предварительного утверждения или предварительного отбора ипотечного кредита. Предварительное одобрение подтверждает, что кредитор нашел покупателя кредитоспособным до определенной суммы на основании проверки кредитоспособности и документации, представленной покупателем. Предварительная квалификация указывает на то, что кредитор предварительно вынес аналогичное суждение, но еще не провел полную финансовую проверку.

Еще одно условие предполагало предоставление агенту исключительного права представлять покупателя. В соглашениях с эксклюзивным брокером оговаривается, что агент будет единственным представителем покупателя, и обычно гарантируется, что агенту будет выплачиваться комиссия либо из выручки от продажи, либо напрямую от покупателя.

Закон разрешает агентам применять оба условия в равной степени со всеми клиентами. Но он запрещает агентам навязывать их только членам одной группы, а не другим.

Один пример: хотя темнокожий покупатель сказал агенту Laffey по недвижимости Нэнси Андерсон: «Мой дядя на самом деле работает кредитным специалистом, поэтому мы вместе с ним собрали цифры», Андерсон отказался проводить экскурсии по дому, написав по электронной почте: «Мне нужно получить предварительное разрешение, прежде чем мы видим объявления ».

ТЕСТ 92

Черный тестер

Отказ от посещения дома без предварительного разрешения

Белый тестер

Сопровождение на экскурсию без предварительного разрешения

Напротив, она сопровождала спаренного белого покупателя в туре по дому после того, как он заверил ее: «У меня есть приятель, который работает в Roslyn Savings & Loan.”

Андерсон не ответила на письмо, информирующее ее о выводах Newsday, или на приглашения по письму и электронной почте для просмотра видеозаписей ее встреч с тестировщиками. Когда ей позвонили, она сказала: «На данный момент у меня нет комментариев».

Марк Лаффи, указанный на веб-сайте Laffey Real Estate в качестве основного владельца, и Филип Лаффи, описанный как курирующий Laffey Real Estate, не ответили на письма, электронные письма и телефонные звонки с просьбой об интервью или комментариях.

Эксперты говорят, что агенты по недвижимости могут более эффективно управлять своим временем, если они потребуют от покупателей предоставить предварительное одобрение ипотеки или предварительное квалификационное письмо, прежде чем предоставлять списки домов или брать клиентов в тур.

«Если вы действительно беспокоитесь о своем времени, вы должны потребовать, чтобы все прошли предварительную квалификацию», — сказала Дороти Браун, профессор права юридического факультета Университета Эмори, которая занимается вопросами расы и правовой политики.

«Белым людям тоже отказывают в ипотеке, почему бы и вам?»

На основании фактов, представленных им в деле Андерсона, два консультанта Newsday по справедливым жилищным вопросам, Фред Фриберг, исполнительный директор Центра справедливого жилищного правосудия, и Роберт Швемм, профессор юридического колледжа Университета Кентукки, увидели доказательства неравного обращения.

Freiberg писал: «Отказ агента предоставить услуги афроамериканскому тестировщику является примером несопоставимого отношения, основанного на расе. Агент сказал афроамериканскому испытателю, что предварительное одобрение является условием показа дома, но не налагает такое же условие на белого испытателя ».

Schwemm пришел к выводу: «Доказательства явной дискриминации (низкое отношение к темнокожему испытателю) в отношении не показа домов до получения письма о предварительном разрешении.”

В тестах

Newsday сравнивается, как агенты взаимодействуют с людьми разных рас или этнических групп в отдельных ситуациях, и, следовательно, не обязательно проливают свет на то, как каждый отдельный агент обращается с белыми и меньшинствами в целом.

В качестве примера можно привести агент Realty Connect USA Реза Амирьявари, который без предварительных условий предоставил услуги черно-белым клиентам в тесте, который Newsday дисквалифицировал из-за неисправности записывающего оборудования. В последующем испытании Амирьявари потребовал, чтобы покупатель-латиноамериканец выполнил условия, указывающие на отказ в предоставлении равных услуг по сравнению с покупателем-белым.

Размышляя над тем, что она узнала, работая тестером, Бриттани Сильвер, белая актриса, сказала:

«Кавказский человек, у которого есть деньги, чтобы их тратить, действительно никогда не может сделать ничего плохого». Она добавила: «Я не думаю, что этого человека когда-либо будут допрашивать. Я считаю, что у меня есть привилегия, потому что я белый ».

Ниже приводится свидетельство несопоставимого отношения к работе в четырех историях болезни, подтвержденное независимо консультантами Фрибергом и Швеммом, которые вынесли аналогичные суждения по всем семи тестам, которые предоставили доказательства отказа в равном обслуживании меньшинств.

Мнения Freiberg и Schwemm основаны на данных, предоставленных Newsday. Их суждения не являются юридическими выводами.

Истории болезни также включают ответы агентов и компаний, которые они представляют.

ТЕСТ 93 Агент отказывается показывать дома чернокожему покупателю, если покупатель не подписывает эксклюзивное брокерское соглашение — всего за несколько часов до того, как она приглашает белого покупателя на экскурсию по дому, не требуя такого соглашения.

ТЕСТ 30 Агент предлагает отвезти охотника за белыми домами к экскурсии по домам, предоставляет 79 списков и сопровождает потенциального покупателя, чтобы он осмотрел четыре дома без подтверждения финансового положения.Агент говорит чернокожему соискателю жилья, что она должна предоставить предварительный квалификационный отбор на ипотеку.

ТЕСТ 78 Агент говорит латиноамериканскому охотнику за домом, что он помогает клиентам только после того, как они подпишут эксклюзивное брокерское соглашение и обеспечат предварительное одобрение ипотеки. Агент предоставляет списки и туры охотнику из белого дома, не требуя никаких документов.

ТЕСТ 09 Агент говорит охотникам за черными и белыми домами, что он предоставляет списки и туры домой только клиентам, у которых есть предварительное одобрение ипотеки, а затем изменяет свою заявленную политику в отношении белого потенциального покупателя.

Изучите тестовые примеры

Часть 4

Они смотрели почти везде

Агенты избегали включения в списки во многих общинах меньшинств Лонг-Айленда.

Агенты по недвижимости, связанные с крупнейшими брокерскими конторами Лонг-Айленда, имели более 200 возможностей предложить дома парным тестерам в восьми общинах, где преобладают черные и латиноамериканцы, во время расследования дела Newsday о справедливости жилищных условий.

Агенты в основном избегали общин меньшинств, рекомендуя дома там только 15 раз.Но когда они действительно предлагали списки в сообществах меньшинств, они чаще отправляли эти списки покупателям из числа меньшинств, чем белым.

Freeport, Elmont, Hempstead, Brentwood, Central Islip, Uniondale, Roosevelt и Wyandanch упали 211 раз в пределах области поиска дома, представленной агентами тестировщиками — например, 30 минут от Хемпстеда по максимальной цене 450 000 долларов или 20 минут от Брентвуда. максимум 475 000 долларов.

Восемь общин преимущественно меньшинств варьировались от 73 процентов меньшинства Фрипорт до 97 процентов меньшинства Рузвельта.Хотя дома были выставлены на продажу по цене от 400 000 до 500 000 долларов, агенты направили всех, кроме небольшой части тестеров, в общины с большей долей белых жителей.

«Я думаю, что то, что вы описали, основано на расовом составе района. Тот факт, что всех держат в стороне, не делает это приемлемым, — сказал Грег Сквайрс, профессор государственной политики в Университете Джорджа Вашингтона в Вашингтоне, который работал консультантом групп по справедливому жилищному строительству и США.С. Департамент жилищного строительства и градостроительства.

«Вы можете возразить, что это не свидетельствует о дискриминации в отношении лиц, ищущих жилье, потому что всех держали подальше от этих районов», — добавил Сквайрс. «Если это действительно так, то это предполагает дискриминацию определенных районов из-за их расового состава».

Newsday протестировал агентов, которые работали с 12 компаниями, доминирующими на рынке: Douglas Elliman Real Estate, Century 21 Real Estate LLC, Charles Rutenberg Realty Inc., Coldwell Banker Residential Brokerage на Лонг-Айленде, Coach Realtors, Daniel Gale Sotheby’s International Realty, Laffey Fine Homes, Keller Williams Realty, The Corcoran Group, Signature Premier Properties, Realty Connect USA и RE / MAX LLC.

В общей сложности у них есть 218 филиалов в графствах Нассау и Саффолк, но нет офисов в восьми общинах, где проживает большинство расовых меньшинств острова. Среднее количество белого населения в городах, где расположены офисы ведущих брендов недвижимости, колеблется от 75 процентов (Century 21) до 86 процентов белого населения (Keller Williams).

На вопрос о том, почему они не представлены в сообществах, где преобладают меньшинства острова, ответили представители только трех из 12 компаний: Daniel Gale Sotheby’s, брокерской компании Coldwell Banker Residential Brokerage на Лонг-Айленде и RE / MAX LLC.

Кэтрин Хевисайд, пресс-секретарь Daniel Gale Sotheby’s, заявила, что за эти годы компания «выросла в более чем 28 офисов». Хотя мы не во всех сообществах, мы с нетерпением ожидаем расширения во многих других регионах в ближайшие годы.”

Представительницы Coldwell Banker и RE / MAX отметили, что с помощью технологий, доступных сегодня, клиенты могут подключаться к услугам агентов без необходимости идти в физический офис.

Представитель RE / MAX, Керри Макговерн, сказал, что компания работала по франшизе во Фрипорте с 2000 по 2010 год и в Хемпстеде с 2005 по 2017 год.

Макговерн также сказал: «Мы не делимся фактическими цифрами такого рода, но можем подтвердить, что агенты RE / MAX имели много объявлений и закрывали сделки в каждом из этих районов за последний год.”

Представитель

Coldwell Banker Рони Бойлз заявила, что «доля рынка компании неуклонно росла из года в год с 2016 по 2018 вместе в сообществах, которые вы назвали: Элмонт, Фрипорт, Хемпстед, Рузвельт и Юниондейл».

В среднем 12 крупнейших фирм имели меньшую долю рынка в восьми общинах меньшинств, чем на острове. Они контролировали более половины объявлений Islandwide. Но в сообществах меньшинств рыночная доля крупнейших фирм колеблется от примерно одной пятой в Вайнданче до одной трети в Фрипорте и Элмонте.

Агенты, связанные с небольшими местными брокерскими конторами, обслуживают большую часть предложений в восьми общинах меньшинств.
Рой Кларк, агент LI Community Realty Inc. в Брентвуде, сказал, что крупные брокерские компании не обращают внимания на такие районы, как Брентвуд, Сентрал Айлип и Вайанданч.

«Они не особо продвигаются здесь», — сказал Кларк, проработавший в этой области почти 15 лет.

Когда с ним связались агенты из более крупных фирм, чтобы показать охотнику за домом одно из его списков, Кларк добавил: «Я вообще не видел белых покупателей, которых привлекала какая-либо крупная компания.”

Кларк сказал, что когда он работал в одной из крупнейших брокерских контор Лонг-Айленда, «они не особо рисковали в областях, которые были областями цвета. Не знаю, был ли это фактор страха или что-то в этом роде. Я не знаю, почему они этого не сделали ».

Ленора У. Лонг, брокер, работающий в Хемпстеде в течение 18 лет, сказала, что заметила тенденции, подобные тем, с которыми столкнулся Кларк: белые агенты, работающие на крупнейшие фирмы острова, связываются с ней по поводу ее объявлений в Хемпстеде от имени чернокожего или латиноамериканского клиента.

«Я никогда не видел, чтобы агент с Северного или Южного берега привозил кавказца в поисках дома в Хемпстеде», — сказал Лонг. «Обычно в Хемпстед приезжают чернокожие или выходцы из Латинской Америки».

Джим Блейс, белый и житель жилого комплекса Ingraham Estates Хемпстед-Виллидж, сказал, что он был свидетелем явления, описанного Лонгом.

«Примерно пять домов за последние два или три года были выставлены на продажу или были проданы, и я заметил, что вы видите, что только чернокожие или выходцы из Латинской Америки приходят посмотреть на дома», — сказал Блейс.«Я еще не видел, чтобы мимо проходила белая семья».

Посмотрите, как это влияет на сообщества

Часть 5.

Выходцы из Латинской Америки сталкиваются с препятствиями по мере роста населения

Почти 40 процентов их тестов показали наличие рулевого управления или несопоставимого обращения.

Педро Хименес ожидал найти доказательства некоторой дискриминации, когда латиноамериканец искал дом на Лонг-Айленде. Он обнаружил больше, чем он представлял, будучи членом крупнейшего меньшинства острова.

Хименес попросил восемь агентов по недвижимости помочь в покупке домов в качестве парного тестировщика в расследовании Newsday о дискриминации при продаже недвижимости. Пять из восьми тестов предоставили доказательства того, что агенты подвергали Хименеса неравному обращению по сравнению с его белыми коллегами.

«Это тревожно. Это безумие », — сказал он. «Сейчас 2018 год, я не могу этого подчеркнуть — это 50 лет после маршей за гражданские права. Я помню, как разные люди говорили: ну, мы пост-расовые, мы голосовали за черного президента.Нет, мы не. Очевидно, что это не так ».

Хименес, 45 лет, профессионал в области компьютеров и Интернета, он родился в Доминиканской Республике.

Когда ему было 5 лет, он вслед за своей матерью легально иммигрировал в Соединенные Штаты. Он вырос в районе Корона в Квинсе, посещал государственные школы Нью-Йорка и помогал своей матери зарабатывать деньги, делая ремни в семейной квартире.

Хименес также вспоминает, что социальное окружение научило его различать светлокожих и темнокожих латиноамериканцев, на людей более темных тонов смотрели свысока.

В среду также входило отношение к женщинам и геям, которое он давно начал рассматривать как обратное.

«Я был всем. Я был женоненавистником. Я был расистом. Я был гомофобом. Со временем я просто пришел к выводу, что почти поэтапно, что нет никаких оснований для этих вещей », — сказал Хименес. «Вы не знаете этих людей, как вы можете пролить этот свет на людей, которых вы не знаете? И не только это, но, имея такой взгляд, я причиняю страдания.”

Хименес считает, что эта эволюция опередила отношение агентов по недвижимости, с которыми он столкнулся в качестве тайного тестировщика.

«Латиноамериканцам это говорит о том, что, очевидно, вами будут управлять, особенно если вы оставите себя во власти агента», — сказал он.

По данным переписи 2017 года,

латиноамериканцев составляют 18 процентов населения острова, за ними следуют чернокожие с 9 процентами и азиаты с почти 7 процентами. Они широко распространены: 90 процентов населения проживает в 120 из 291 общины острова.Бюро переписи населения Соединенных Штатов определяет выходцев из Латинской Америки и латиноамериканцев как людей кубинской, мексиканской, пуэрториканской, южно- или центральноамериканской или другой испанской культуры или происхождения, независимо от расы.

Хименес был одним из пяти испаноязычных тестировщиков, которые действовали под прикрытием в ходе расследования Newsday.

Они работали с агентами, представляющими 12 крупнейших брокерских фирм острова, в офисах, расположенных от парка Массапекуа, Брентвуда и Ист-Хэмптона на Южном берегу до Грейт-Нек и Нортпорта на Северном берегу.Используя псевдонимы с латиноамериканскими фамилиями, они сказали, что ищут дома по цене от 400 000 до 3 миллионов долларов.

Всего, Newsday’s: пять латиноамериканских испытателей встретили доказательства разного обращения
39% времени

Хименес, Эшли Крири, Нана Понселеон, Лиза Колпа и Хесус Ривера 31 раз ходили на охоту за домом в паре с подходящими белыми тестерами. Двенадцать тестов показали, что агенты:

  • Предоставлено группе на 12 процентов меньше предложений , чем среди белых покупателей в этих тестах, с большим разрывом в преимущественно белых общинах Роквилл-Центр, Оушенсайд, Рослин, Левиттаун, Меррик и Кингс-Парк.Там агенты предоставили белым тестерам в семь раз больше домов для рассмотрения, чем они предоставили подходящим латиноамериканским тестерам.
  • Испаноязычные испытатели ориентировались на дома в 18 переписных районах города Хантингтон , которые проходили в центральной части города, затем простирались на север до Халезита и на юг до станции Хантингтон, Южного Хантингтона и Вест-Хиллз. Они подбирали объявления в этих районах для испаноязычных тестировщиков в два раза больше, чем для белых покупателей. Одиннадцать из 18 трактатов показывают рост латиноамериканского населения.
  • В одном случае к тестировщику из Латинской Америки были предъявлены на более строгие требования, чем к белому покупателю, что равносильно отказу в предоставлении равных услуг, согласно оценкам консультантов Newsday по вопросам справедливого жилья.

Ниже приводятся три истории болезни, свидетельствующие о разном обращении с латиноамериканскими охотниками за домами, а также выводы консультантов Newsday по вопросам справедливого жилья Фреда Фрейберга и Роберта Швемма.

Мнения Freiberg и Schwemm основаны на данных, предоставленных Newsday.Их суждения не являются юридическими выводами.

Истории болезни также включают ответы агентов и компаний, которые они представляют.

ТЕСТ 42 Агент жалуется охотнику из белого дома на то, что законы о справедливом жилищном обеспечении запрещают ему предупреждать покупателей от определенных сообществ, предлагает покупателям выбор в преимущественно белых районах и направляет охотника за домами латиноамериканского происхождения в сообщества, в которых преобладают меньшинства.

ТЕСТ 07 Агент говорит белому покупателю, что он будет осматривать районы, окружающие преимущественно сообщество меньшинств, одновременно говоря покупателю латиноамериканского происхождения, что она будет больше концентрироваться на этом сообществе.

ТЕСТ 87 Агент говорит белому покупателю, что ему «может быть более комфортно в определенной демографической области», говорит, что ей запрещено говорить о демографии, но добавляет, что ее коллега обучит клиента, которого она описывает как «стойкого парня». . »

Изучите тестовые примеры

Часть 6

Меньше препятствий для покупателей из Азии

Никаких признаков рулевого управления, но в 19% случаев наблюдались признаки разного обращения.

При поиске домов по цене от 400000 долларов в районе Бэй-Шор и Уэст-Айлип до 7 миллионов долларов на Северном берегу Золотого побережья азиатские охотники за домами встретили доказательства, свидетельствующие о дискриминации реже, чем чернокожие и латиноамериканские сверстники, в парном тестировании недвижимости Newsday. агенты.

Потенциальные покупатели жилья из Азии — один американец китайского происхождения, один американец корейского происхождения, один американец южноазиатского происхождения — участвовали в 16 тестах, в ходе которых сравнивались услуги, оказанные им агентами, по сравнению с тем, как агенты помогали сопоставимым белым покупателям.

Во всех, кроме трех, агенты предоставляли услуги, сопоставимые с азиатскими охотниками и охотниками из Белого дома. Три исключения включали свидетельство того, что один агент отказал азиатскому тестировщику в равных услугах по сравнению со своим белым коллегой и что два агента предоставили больше информации о сообществах белым тестировщикам — даже несмотря на то, что агенты пренебрегали этими областями.

Ни один из тестов на соответствие азиатских и белых покупателей не показал доказательств того, что агенты направляли охотников за домами в разные сообщества.

В трех из 16 тестов отдельные азиаты испытали свидетельства, предполагающие дискриминацию в 19 процентах случаев — частота намного меньше, чем у чернокожих (49 процентов) или латиноамериканцев (39 процентов).

Этот показатель отражает явную личную дискриминацию азиатских тестировщиков. Два дополнительных теста выявили возможные нарушения стандартов справедливого жилья, которые ограничивают возможность агентов добровольно предлагать клиентам расовый, этнический или религиозный состав населения.В этих двух тестах агенты указали потенциальным белым покупателям на растущее азиатское присутствие в этом районе.

«Вероятно, всегда было бы сомнительно поднимать подобные вопросы, если бы искатель жилья не спрашивал о них», — сказал Роберт Швемм, профессор юридического колледжа Университета Кентукки и специалист по закону о справедливом жилищном обеспечении, который служил в качестве консультанта Newsday. «Существует четкий закон, который гласит, что рулевое управление может происходить на основании заявлений о расовом составе, которые не требуются от искателя дома.”

Изучите тестовые примеры

Часть 7

Лучший выбор агентов для латиноамериканцев

Хантингтон был рекомендован для них по гораздо более высокой цене, чем для белых покупателей.

Расположенный в северном округе Саффолк, более чем в часе езды на поезде до Манхэттена, Хантингтон и прилегающие к нему районы давно стали олицетворением пригородного образа жизни Лонг-Айленда. Есть оживленный центр города. На широких зеленых улицах стоят величественные дома.Рядом с проливом Лонг-Айленд-Саунд есть бывшие пляжные коттеджи.

И есть изменение: белое население сократилось во многих районах переписи, а латиноамериканское население увеличилось — явление, отраженное в выборе домов агентами по недвижимости в исследовании Newsday о практике продажи жилья.

Этот район стал наиболее излюбленным местом латиноамериканских охотников за домами на Лонг-Айленде. В ходе тайных испытаний, в которых участвовали белые и латиноамериканские покупатели, агенты гораздо чаще рекомендовали окрестности Хантингтона латиноамериканским тестерам, хотя ни один из них не просил конкретно жить в этом районе.

В ходе пяти тестов белые и латиноамериканские охотники за домами искали дома стоимостью от 450 000 до 500 000 долларов в пределах 20 или 30 минут от Гринлона или Нортпорта, двух населенных пунктов в нескольких минутах езды от центра Хантингтона или дома за 600 000 долларов в 30 минутах от Сюссета, района, также охватывающего Хантингтон.

В совокупности агенты дали тестерам 453 списка, порекомендовав 65 процентов из них латиноамериканским охотникам за домами. Списки охватывали полосу территории, которая простиралась от Плейнвью и Ойстер-Бей на западе до Хауппоге и Кингс-Парка на востоке.

Среди этих списков агенты 173 раза предлагали дома в основных общинах Хантингтона — Хантингтон, Хантингтон-Стейшн и Южный Хантингтон. Здесь концентрация домов, рекомендованных латиноамериканским покупателям, достигла 84 процентов — при этом ни один агент не предоставил бы большинство объявлений белому тестеру.

Разрыв в количестве рекомендаций в отношении жилья, сделанных латиноамериканским и белым покупателям в трех тестах, был достаточно большим, чтобы два консультанта Newsday по вопросам справедливого жилья обнаружили доказательства, свидетельствующие о том, что агенты направляли латиноамериканских покупателей в район Хантингтона по сравнению с подобранными белыми покупателями.

Эти три агента рекомендовали дома в районе Хантингтона 78 раз латиноамериканским охотникам за домами и трижды их белым коллегам — дисбаланс в 96 процентов для испаноязычных тестеров и 4 процента для белых.

Напротив, если агенты выбрали Хантингтон в качестве места проживания в шести аналогичных черно-белых тестах, они рекомендовали его черным покупателям в 39% случаев.

Изучите тестовые примеры

Часть 8

Почти исключительно для белых

Некоторые агенты редко рекомендовали Меррик, Левиттаун и Роквилл-центр охотникам за домами меньшинств.

Ни один охотник за домом не просил конкретно жить в трех общинах Лонг-Айленда, где преобладают белые жители, — но семь агентов по недвижимости специально предложили их почти исключительно белым потенциальным покупателям во время расследования Newsday.

Меррик, Левиттаун и Центр Роквилля в округе Нассау оказались местами, которые эти агенты в подавляющем большинстве выбирали для белых клиентов, но не для своих парных искателей дома из числа меньшинств.Состав сообществ колеблется от 75 процентов белых до 88 процентов белых.

Выбор агентов соответствовал демографическим характеристикам городов: семеро предоставили своим белым клиентам в 13 раз больше объявлений в общинах, чем они предоставили соответствующим покупателям из числа меньшинств. Двое предложили здесь дома только своим белым клиентам.

Во всех семи тестах два консультанта Newsday по справедливым жилищным условиям — Фред Фрейберг, исполнительный директор Центра справедливого жилищного правосудия, и Роберт Швемм, профессор юридического колледжа Университета Кентукки — независимо обнаружили свидетельства рулевого управления.

Увидеть доказательства

Часть 9

Проблемы, с которыми сталкиваются правоприменительные меры

Небольшие деньги на всех уровнях государственного управления для всестороннего тестирования для искоренения дискриминации.

В феврале 2016 года губернатор Эндрю М. Куомо обратился к Мартину Лютеру Кингу-младшему с заявлением о «новаторской» кампании против дискриминации при продаже и аренде жилья.

Губернатор сообщил восторженной аудитории в баптистской церкви Конвент-Авеню в Гарлеме, что штат будет спонсировать парное тестирование по всему Нью-Йорку — методику, в которой используются тайные следователи, — чтобы расправиться с агентами по недвижимости и арендодателями, которые не обращаются с белыми и меньшинствами. на равных.

«Мы собираемся расследовать это», — пообещал Куомо. «Мы собираемся его найти. Мы собираемся разобраться в этом. Мы собираемся наказать это и привлечь к ответственности, потому что это незаконно ».

Добавлен Куомо, который ранее работал секретарем Министерства жилищного строительства и городского развития США:

«Будут люди, которые будут недовольны, потому что это будет разрушительно для многих крупных игроков в жилищной отрасли, которым нравится то, что у них есть сейчас.”

Три года спустя беспрецедентное стремление Куомо на посту губернатора, которое теперь его администрация называет «пилотной программой», потребовало затрат в размере 65 000 долларов и проведения 88 парных тестов домовладельцев северной части штата и района Вестчестер на дискриминацию при аренде квартир.

В результате был наложен штраф в размере 6000 долларов против домовладельца, обвиненного в отказе в аренде инвалидам, использующим животных для эмоциональной поддержки; урегулирование в размере 15 000 долларов от домовладельца, обвиненного в отказе в аренде чернокожим заявителям; и ожидающее рассмотрения судебное дело против арендодателя по обвинению в отказе в аренде лицам, использующим служебных животных.

Куомо, который в качестве генерального прокурора Нью-Йорка курировал 200 проверок практик в сфере недвижимости, не выделил средств на дополнительное тестирование в качестве губернатора.

Набег губернатора на принудительные меры иллюстрирует стоимость исследований парных тестов, а также большой разрыв между их ограниченным использованием и документально подтвержденной распространенностью скрытой дискриминации.

Подводя итоги действий Куомо по борьбе с предвзятостью в вопросах жилья, администрация губернатора отметила, что в этом году он подписал закон, запрещающий дискриминацию на основе источника дохода, например жилищных субсидий или алиментов.В июле он поручил Департаменту финансовых услуг выяснить, позволяет ли Facebook дискриминировать рекламодателей жилья.

Старший советник губернатора также сказал, что администрация провела расследование в отношении домовладельцев, чтобы предотвратить дискриминацию на основании иммиграционного статуса и других факторов.

«Эта администрация очень серьезно относится к жилищной дискриминации, и этот губернатор принял больше мер защиты от нее, чем любой другой губернатор в истории», — сказал в письменном заявлении старший советник губернатора Рич Аззопарди.

«Каждая полученная жалоба тщательно расследуется, и мы призываем любого жителя Нью-Йорка, который считает, что он стал жертвой жилищной дискриминации, немедленно связаться с нами».

На бумаге агенты по недвижимости подлежат расследованию и дисциплинарному взысканию на нескольких уровнях правительства. Но на каждой ступеньке лестницы правоприменения агентства не имеют возможности использовать основной инструмент для выявления нарушений закона о справедливом жилищном праве со стороны агентов по недвижимости.

Опрошенные Newsday, исполнительные директора крупных некоммерческих организаций по наблюдению за соблюдением справедливости в жилищном секторе, которые полагаются на государственное финансирование, в том числе в Детройте, Кливленде, Сент-Питерсберге.Луис, Майами, Новый Орлеан, Нью-Йорк и Хьюстон единогласно заявили, что их бюджеты слишком малы, чтобы поддерживать постоянное парное тестирование на дискриминацию среди агентов по жилой недвижимости.

Саид Родни Х. Макрей, исполнительный директор Комиссии по правам человека округа Нассау, агентства, в котором работает всего пять человек и которое расположено в одном из самых изолированных пригородов Америки:

«Мы не проводим никаких испытаний».

Зачем нужно тестирование

Часть 10.

Разделительные линии видимые и невидимые

Разделение черных и белых вошло в историю Лонг-Айленда.

Разделение черных и белых укоренилось на Лонг-Айленде так же прочно, как и на бульваре Медоубрук.

Направляясь к северу от набережной Саут-Шор, дорога с шестью полосами движения отделяет Фрипорт, в котором преобладает большинство, от преимущественно белого Меррика; затем подавляющее меньшинство Рузвельта из преимущественно белого Северного Меррика; затем подавляющее большинство жителей Юниондейла из Ист-Медоу, где семь из 10 жителей — белые.

Полоса асфальта, бетона, травы и деревьев, обрамленная зелеными насаждениями, бульвар образует барьер между общинами, белыми всего на 1% и черными всего на 2%.Демаркации резкие, даже несмотря на то, что дорога служит каналом для более чем 70 000 автомобилей ежедневно.

На Лонг-Айленде 291 населенный пункт Большинство чернокожих жителей живут всего в 11

Как один из самых изолированных пригородов Америки, Лонг-Айленд пересечен расовыми барьерами. Некоторые, например Медоубрук, видны. Некоторые из них являются невидимым продуктом исторических сил, в том числе правил зонирования, красной черты ипотеки, границ 124 школьных округов, цен на жилье, а также расового управления и блокирования — тактики, используемой агентами по недвижимости для увеличения продаж и комиссионных, побуждая черных к переместитесь в белый район, а затем предупредите белых, что стоимость недвижимости вот-вот резко упадет.

В течение трех лет Newsday исследовал практику недвижимости на Лонг-Айленде, используя систему тестирования, в которой белые и представители меньшинств, выступающие в качестве соискателей жилья, были объединены в пары, чтобы оценить, как агенты по недвижимости обращаются с ними. Исследование показало, что белым тестерам были показаны районы с более высокой долей белых жителей, чем темнокожим тестерам, в то время как черным тестировщикам были показаны дома в более интегрированных районах. Это также показало, что некоторые области меньшинств в значительной степени игнорировались всеми.

Разделение считается само собой разумеющимся даже в тех местах, где они диктуют, что черные и латиноамериканские дети будут учиться только с чернокожими и латиноамериканскими детьми, а белые дети будут учиться только с белыми детьми в начальных школах, разделенных на милю.

После изучения Лонг-Айленда Майрон Орфилд, директор Института возможностей метрополий при юридическом факультете Университета Миннесоты, видит «жесткие расовые барьеры, где черные сообщества соседствуют с белыми и остаются очень устойчивыми.Орфилд добавляет: «На Лонг-Айленде есть твердые стены. Там крепкая, крепкая стена. Когда вы видите эти жесткие дифференцированные стены, в основе которых обычно лежат фанатизм и предрассудки, которые поддерживают эти твердые стены ».

Узнать историю

Часть 11

Школы как точка продажи

Обсуждение качества может стать показателем для разговора о расовом составе сообщества.

Агенты по недвижимости на Лонг-Айленде продают школы столько же, сколько дома.

Рейтинги школьных округов являются одними из наиболее усердных показателей качества жизни домовладельцев Лонг-Айленда, не в последнюю очередь потому, что они могут влиять на ценности дома.

Во многих из 86 парных тестов Newsday агенты применяли лазерную фокусировку на районах, подчеркивая их воспринимаемое качество, когда рекомендовали места, которые охотникам за домами следует покупать или избегать.

Как объяснил это один агент по недвижимости: «Итак, важнее, чем Syosset, школы, потому что на Лонг-Айленде все около школ.”

Опора на рейтинги школ как на главный аргумент может дать возможность агентам по недвижимости на Лонг-Айленде выполнять функции привратников для 124 четко очерченных округов, в которых результаты тестов, количество выпускников, а также этнический и расовый состав резко различаются. Выступая в роли привратников, они рискуют нарушить стандарты справедливого жилья, потому что обсуждение качества школы может стать косвенным показателем для разговора о структуре сообщества.

Как заявила Национальная ассоциация риэлторов в публикации 2014 года на своем веб-сайте: «Обсуждения школ могут вызвать вопросы о управлении, если существует корреляция между качеством школ и расовым составом района.”

Например, характеристики школ с низкими оценками на тестах или комментарии, в которых говорится о «сообществе с ухудшающимися школами», становятся кодовыми словами для обозначения расовых или других различий в сообществе », — говорится в сообщении. В результате такие комментарии превращаются в «вопросы справедливого жилищного строительства».

Кроме того, эксперты по справедливому жилищному строительству говорят, что рекламирование или пренебрежительное отношение к школам может подвергнуть агентов юридической опасности, потому что многим не хватает опыта для вынесения таких суждений.

«С каких это пор агенты по недвижимости стали экспертами по школам?» — спросил Фред Фрейберг, исполнительный директор Центра справедливого жилищного правосудия, который работал консультантом Newsday.

«Это смешно, потому что они не могут, им нельзя доверять предоставление объективной информации о школах и их успеваемости», — сказал Фрайберг.

«Я могу пойти в район, и, возможно, это не самые высокие оценки, которые я ищу для своего сына. Может, это музыкальная программа. Могло быть много разных причин, по которым я мог бы думать, что школа лучше или хуже для моего сына, которые не имеют ничего общего с результатами тестов, и уж тем более не имеют никакого отношения к расе ».

В то время как некоторые агенты, протестированные Newsday, говорили клиентам, что им по закону запрещено говорить о школах, эксперты по справедливым жилищным условиям говорят, что агенты могут предоставлять информацию, если она строго основывается на фактах — и в равной степени предоставляется клиентам.

Национальная ассоциация риэлторов ясно дала понять, что у агентов есть узкий путь, который предполагает использование «объективной информации», а не их личного мнения.

Автор предположил, что агенты предоставляют потенциальным покупателям жилья школьные или общественные веб-сайты, которые предоставляют рейтинги и данные.

«Лучшее, что может сделать риэлтор, — это направить его к сторонней информации, чтобы они могли принять решение самостоятельно», — рекомендует пост.

Некоторые агенты рекламировали районы как высоко оцененные.Некоторые очерняли районы как нежелательные места для инвестирования в дома. Основываясь на фактах или просто на своих собственных убеждениях, некоторые из них выразили мнение о деятельности округа, которое соответствовало ориентации покупателей на общины со значительным белым населением и вдали от более интегрированных районов.

Репортер-расследователь Оливия Уинслоу рассказывает, как агенты сосредоточились на воспринимаемых качествах школьных округов LI.

Посмотрите, как это делается

Часть 12

Обучение агентов внутренней информатизации

Эксперты говорят, что

классов, на которых присутствуют новости Newsday, показывают неточные, неполные или запутанные занятия.

Требуемые государством курсы повышения квалификации по праву и практике в сфере недвижимости должны охватывать положения о справедливых жилищных условиях и то, как агенты и брокеры могут намеренно или непреднамеренно проводить дискриминацию.

Вместо этого в пяти из шести классов, посещаемых репортерами Newsday, инструкторы предоставляли информацию, которая иногда была неточной, неполной, сбивающей с толку или отсутствовала по количеству и качеству, по словам восьми экспертов по справедливому жилищному регулированию, которые просматривали стенограммы и записи сессий.

По словам экспертов, некоторые инструкторы высказали мнение об этнических и религиозных группах, которые могут усилить дискриминационное отношение. Один инструктор сравнил законы о справедливом размещении с ограничениями скорости, с которыми сталкивается водитель такси, доставляющий клиента в аэропорт, сказав студентам: «Вы можете выбирать, нарушать ли закон.”

Другие инструкторы заполняли класс нерелевантным материалом, например, обзорами телешоу и описаниями похоронных ритуалов.

Один описал Роквилл-центр как «белый лилии», назвал Вест-Айлип «белым островом» и использовал уничижительные расовые и религиозные термины.

Только один из шести классов включал требуемые три часа обучения праву справедливого жилищного права.

Эксперты изучили стенограммы четырех классов, в которых преподаватели не устанавливали никаких правил против записи или цитирования.Они также просмотрели заметки об одном занятии, где преподаватель запретил запись, но не наложил ограничений на цитирование. Инструктор шестого класса сказала, что она не хочет, чтобы ее цитировали.

Среди инструкторов были президент Совета риэлторов Лонг-Айленда и три бывших президента, в том числе один, который сейчас является поверенным в совете.

Закон штата Нью-Йорк требует, чтобы агенты по недвижимости посещали 22,5 часа непрерывного образования каждые два года для продления своих лицензий.Материал должен включать трехчасовую инструкцию по соблюдению антидискриминационных законов. Штат разрешает перерыв до 10 минут в течение каждого часа обучения.

Многие агенты предпочитают посещать очные занятия, чтобы поддерживать свои лицензии в актуальном состоянии. Согласно последним имеющимся налоговым декларациям, LIBOR сообщила о 14 034 регистрации для своих классов и 9 703 регистрации для онлайн-классов в 2017 году. Чтобы узнать, как обучаются агенты Лонг-Айленда, репортеры Newsday зарегистрировались в Интернете на очные курсы по справедливому жилищному строительству, предлагаемые LIBOR.

«Тренеры довольно далеко отклонились от фактического освещения важных тем, которые риэлтору или агенту по недвижимости необходимо понять для выполнения своих обязательств», — сказал Томас Сильверстайн, помощник юрисконсульта Проекта справедливого жилищного строительства и развития сообщества Комитет юристов по гражданским правам в соответствии с законом в Вашингтоне, округ Колумбия, который просмотрел стенограммы и записи трех классов.

Что произошло на тренировках

Часть 13.

Как мы это сделали

Newsday отправил 25 человек под прикрытием со скрытыми камерами на месяцы парного тестирования.

Репортер-расследователь Кейт Герберт объясняет, как Newsday провел 86 парных тестов с использованием обучения, актеров, реальных людей и скрытых камер.

Молодой белый человек был актером, молодой черный человек — работником аптеки. Они действовали под прикрытием со сфабрикованной идентичностью — новые семьи, новые эпохи, новые адреса, новые доходы, новые рабочие места. Белый человек был одет как строительный подрядчик, а черный — как настройщик пианино.

Женат без детей на работающей жене с семейным доходом 125 000 долларов, их основные личности были взаимозаменяемыми — за исключением расы, отличительной чертой черно-белых.

Весной 2016 года с разницей в месяц каждый из них прикрепил к груди крошечный фотоаппарат с миниатюрным объективом, который выглядывал через отверстие для пуговицы на его рубашке. Затем, включив камеру, каждый отдельно встретился с одним из 27 000 лицензированных брокеров и агентов по жилой недвижимости на Лонг-Айленде.

Весной 2016 года, выдавая себя за первых охотников за домом, белый актер Стивен Макропулос и темнокожий работник аптеки Райан Сетт возглавили взвод из 25 человек, состоящий из белых, черных, испаноязычных и азиатских жителей Нью-Йорка, в расследование Newsday о брокерских услугах с жилым фондом.

В состав взвода входили обычные люди: 20-летний студент колледжа, 69-летний юрист, учителя, компьютерный техник, актеры и многие другие. Все были наняты Newsday для работы в качестве парных тестировщиков в надежде измерить, насколько часто агенты оказывали неравные услуги белым охотникам и охотникам за домами из числа меньшинств.

Вместе они работали под прикрытием с агентами в течение 16 месяцев и записали 240 часов видео в 109 тестах, проведенных с апреля 2016 года по август 2017 года. Профессиональный судебный репортер составил распечатанные стенограммы встреч между тестировщиками и агентами. Журналисты Newsday проверили стенограммы на точность и использовали их, чтобы убедиться, что тестировщики действительно предоставили агентам соответствующие профили.

Это история трехлетнего расследования.

Внутри нашего расследования

Ведущие сценаристы: Энн Чой, Кейт Герберт и Оливия Уинслоу
Редактор проекта: Артур Браун
Репортеры: Чой, Билл Дедман, Герберт и Уинслоу
Анализ данных и визуальные эффекты: Чой
Стратегическое планирование и методология: Dedman
Дополнительная информация: Маура Макдермотт и Дебора С.Моррис
Авторы: Рашель Блиднер, Марк Харрингтон, Барт Джонс, Кэрол Польски, Чау Лам, Дэвид Олсон и Николас Спэнглер
Руководитель проекта: Тара Конри
Помощник руководителя проекта: Хизер Дойл
Визуальные элементы данных и дополнительные отчеты по данным: Will Welch
Дополнительное редактирование: Дуг Даттон и Роберт Шилдс
Видеорежиссеры: Джеффри Бейсингер и Роберт Кэссиди
Видеоредакторы: Бейсингер, Мэтью Голуб и Меган Миллер
Видеооператоры: Бейсингер, Рэйчел Брайтман, Кэссиди, Шелби Ноулз, Алехандра Вилла Лоарка, Арнольд Миллер, Крис Уэр и Йонг-Унг Ян
Аэрофотосъемка: Бейсингер, Уэр и Ян
Графика движения: Basinger
Медиа-менеджмент: Алекса Ковени, Голуб и Грег Инсерилло
Фотография: Бейсингер, Кэссиди, Ноулз, Вилла Лоарка, Арнольд Миллер, Уильям Перлман, Уэр, Ян
Директор по дизайну UX Мэтью Касселла
Цифровой дизайн: Энтони Карроццо, Митч Сивер и Джеймс Стюарт
Директор по развитию: TC McCarthy
Разработка : Джон Томанелли и Уилл Уэлч
Домашняя страница видео: Мигель Кубильос
Дополнительный руководитель проекта: Энтони Боттан
Социальные сети: Анахита Пардивалла, Элейн Пиниат
Обеспечение цифрового качества: Дэрил Беккер, Сумит Каур
Исследования: Кэролайн Кертин, Ньяся Дрейпер, Дороти Левин, Лаура Манн и Джуди Вайнберг
Редакционная поддержка: Ким Фиорио
Редактирование копий: Дон Брюс и Лима Томас
Печатная графика: Густаво Пабон
Полиграфический дизайн: Сет Мейтс

Как построить двухэтажный дом

Презентация на тему: «Как построить двухэтажный дом» — стенограмма презентации:

ins [data-ad-slot = «4502451947»] {display: none! important;}}
@media (max-width: 800px) {# place_14> ins: not ([data-ad-slot = «4502451947»]) {display: none! important;}}
@media (max-width: 800px) {# place_14 {width: 250px;}}
@media (max-width: 500 пикселей) {# place_14 {width: 120px;}}
]]>

1

Как построить двухэтажный дом
Это слайд-шоу о том, как построить двухэтажный дом

2

Земляные работы Размечен дом Выкопанные траншеи
Газ, вода, канализация и электричество в собственность Заложенный фундамент Заливка фундамента первого этажа Перед началом земляных работ строители размечают, где будет находиться дом.Затем рыть траншеи под трубы. Также они делают траншеи под фундамент и возводят его до уровня первого этажа. Затем заливается бетон, чтобы сделать первый этаж.

3

Кирпичная кладка первого этажа.
Изоляция из блоков. Кирпичная кладка. Перемычки и опоры для дверей и окон. Затем изоляция. После этого идет кирпичная кладка (это та часть, которую вы видите).Чтобы помочь распределить нагрузку, над дверными проемами и оконными проемами устанавливают перемычки, иногда для облегчения монтажа окон в дальнейшем используются формовочные элементы.

4

Балка в кирпичной кладке второго этажа
Балка перекрытия / пола в Подъемных лесах Продолжить блочную кладку Продолжить изоляцию Продолжить кирпичную кладку Как только блочная кладка достигнет первого этажа, уложены балки и подняты леса. Кирпичная кладка, кладка и утепление ведутся до линии кровли.

5

Кровля на балках и стропилах из войлока и обрешетки. Плитка. Фасции и перекрытия.
После того, как кирпич дошел до линии крыши, строители устанавливают балки и стропила. сайт. В то же время другие строители заделывают щели на концах блочной, кирпичной кладкой и утеплителем. Кровельщики войлок и обрешетки кровли.Они начинаются снизу, перекрывая войлок, до самого верха, где они загибают один кусок войлока сверху. Наконец, черепицу покрывают снизу так же, как фетровую. Закончите коньковой плиткой (это плитка вверху).

6

Первое исправление Установить окна и двери Подключить электропроводку
Трубопровод, ведущий к кухне и ванной Первой частью первого ремонта является установка дверей и окон, это делает дом водонепроницаемым.Затем кладут внутренние стены. Они также подводят трубопровод к комнатам, которые в этом нуждаются. Также они питают сетевую электропроводку по дому.

7

Штукатурка Штукатурка Вставить внутренние двери и плинтус
Внутренние стены заштукатурены, но с отверстиями для розеток, выключателей и трубопроводов. Затем оштукатуривают весь дом.

8

Второй ремонт Подходит для кухни Подходит для лестницы Подходит для ванной комнаты
Подходит для освещения, выключателей и розеток Подходит для радиаторов Во втором фиксировании они подходят для кухни, лестницы, светильников, розеток, выключателей и радиаторов.Так же подойдут и ванные комнаты, выложенные плиткой. А также двери и плинтусы.

9

Последние штрихи Покраска стен и потолка Подошли ковры
Ландшафтный ландшафт Наконец, ландшафтный дизайн территории. После слов красят стены, потолки и любые изделия из дерева. Перед продажей дома укладывают ковер. Незадолго до того, как они вошли, кто-то обходит, чтобы «зацепиться» (чтобы убедиться, что все в порядке).

10

Все сделано

Проекты двухэтажных домов | Двухэтажные дома

Строительство идеального двухэтажного дома

Готовы воплотить в жизнь свою мечту о двухэтажном доме? Вот как можно начать.

Знай свой бюджет и надежные финансы

Прежде чем делать что-либо еще, важно сначала узнать, каков ваш бюджет и возможности заимствования.Не зная своего бюджета, вы не сможете различать ценовые категории и рискуете влюбиться в дизайн, выходящий за рамки вашего ценового диапазона. Чтобы узнать, каким может быть ваш бюджет и начать процесс обеспечения финансирования, поговорите с нашей командой Home Finance.

Узнать больше

Найди свою землю

Следующий шаг перед тем, как вы выберете идеальный дизайн, — это решить, где вы хотите построить свой двухэтажный дом. Вы можете разрушить и отстроить землю, которая у вас уже есть, купить пустой участок или выбрать наши удобные пакеты House & Land.

Если у вас уже есть земля, но вы недовольны своим нынешним домом, восстановление в разборке может быть лучшим вариантом для вас. Мы можем провести вас через процесс демонтажа вашего существующего дома и строительства нового двухэтажного дома на вашей земле. Таким образом, вы сможете остаться в своем районе и жить в новом доме своей мечты, построенном именно так, как вам нравится, с помощью одного из наших двухэтажных домов по проекту NSW. Для получения более подробной информации о наших пакетах восстановления Knock Down обратитесь к нашей команде экспертов.

Узнать больше

Если вы хотите купить совершенно новую недвижимость, вы можете сэкономить время и деньги, выбрав один из наших пакетов «Дом и земля». Благодаря расположению в удобных местах Сиднея и Нового Южного Уэльса, покупка новой ценной собственности с совершенно новым домом никогда не была такой простой. Узнайте больше, поговорив с нашими экспертами.

Узнать больше

Выберите свой дизайн

Когда вы узнаете, где вы хотите построить свой новый дом, пора сделать выбор из наших проектов двухэтажных домов, Сидней.Лучший способ ознакомиться с нашими проектами двухэтажного дома — это сделать это лично. Загляните в наши двухэтажные дома-витрины, чтобы узнать больше о наших домах и изучить все предлагаемые нами двухэтажные конструкции.

Онлайн

Лично

Покупка и строительство с нашей командой специалистов в Clarendon Homes предоставит вам доступ к широкому каталогу проектов двухэтажных домов, на которые распространяется схема пожизненной гарантии конструкции. Все наши дома имеют несколько вариантов фасада с адаптируемым интерьером в соответствии с вашим стилем жизни и потребностями.

транспортных контейнеров складываются в двухэтажные дома в этом весьма сомнительном видео

Играя на компьютере, не так сложно представить странные вещи. В конце концов, мы все провели какое-то время в Minecraft и очень хорошо знаем, как легко создавать вещи.

Но когда вы вернетесь в реальный мир, вы должны принять во внимание множество других вещей. Такие вещи, как землетрясения, сильный ветер, водопровод и другие удобства, которые превращают пустой параллелепипед в настоящее место, где люди действительно могут жить.

В виртуальном мире все можно раскладывать до бесконечности. Можно взять транспортный контейнер и построить из него небоскреб. Вам не нужно думать о таких тривиальных вещах, как структурное сопротивление, и о вещах, в которых вам действительно нужна степень.

Есть проекты, похожие на тот, что показан на видео ниже, но они более приземленные, с контейнерами, складывающимися в более мелкие и более осуществимые конструкции. Этот принцип в основном используется военными, когда мобильные штаб-квартиры заменяют старые палатки, которые развертываются из еще меньших контейнеров за считанные минуты.

А вот эти дома смотреть почти весело. Когда вы думаете, что они не могут подняться выше, следующий контейнер начинает двигать своими стенками, и, к удивлению, вы получаете точную копию Лувра. Мы явно преувеличиваем, но идею вы поняли.

Небольшой поиск в Интернете — это все, что вам нужно, чтобы найти похожие решения, которые действительно можно использовать. Дома из морских контейнеров постепенно становятся популярными, и это правильно — они дешевы, в изобилии и довольно долговечны — но мы не говорим здесь о волшебном складном типе.

Было бы здорово, правда? Но подумай об этом. Эта гидравлика должна выдерживать весь вес конструкции и все, что на ней находится. Как мы уже говорили ранее, вам также нужно беспокоиться о водопроводе и электропроводке, которые усложняют ситуацию. Представленные здесь конструкции в основном увеличивают полезную площадь контейнера до шести раз, и, когда все звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, обычно так и есть. Посмотрите и скажите нам, купитесь ли вы во всех этих жилых помещениях оригами.

Самый большой 3D-принтер в Европе напечатал весь двухэтажный дом

Хотя 3D-печать чаще всего используется для печати моделей или прототипов меньшего размера, это не значит, что ее нельзя использовать и для печати более крупных объектов.Намного, намного больше. В Бельгии на самом большом в Европе 3D-принтере недавно напечатали весь дом. В отличие от других 3D-печатных домов, которые мы рассмотрели (их несколько), этот двухэтажный, что делает его одним из самых масштабных и амбициозных жилищных проектов с 3D-печатью, которые мы когда-либо видели.

«[Мы использовали] портальный принтер, поставленный COBOD [базирующимся в Дании]», — сказал Digital Trends Эмиель Асьоне, руководитель проекта в Kamp C, фирме, стоящей за проектом. «Это был их прототип BOD2 [принтер].Портальный принтер работает в основном так же, как и самые обычные маленькие пластиковые принтеры, и использует тот же тип программного обеспечения [но в гораздо большем масштабе]. Бетон, силос, а также смесительно-насосная установка. были доставлены нашим партнером Вебером ».

Огромный портальный принтер размером 32 х 32 фута использовался для печати каркаса дома. Затем по старинке были добавлены дополнительные элементы, такие как крыша и окна. Он может похвастаться многочисленными инновационными экологическими функциями, включая солнечные батареи и полы с подогревом.

Kamp C & Jasmiens Smets

Хотя Ашоне называет строение домом, он отмечает, что этот термин не совсем точен. Здание площадью почти 980 квадратных футов на самом деле «не предназначено для проживания». Однако «мы называем его« домом », потому что он имеет типичные размеры жилого дома». Фактически, он используется скорее как демонстратор на конференциях, выставках и других мероприятиях.

«Печать этого здания — это в основном заявление», — продолжил Ашоне.«Это показывает строительной отрасли доступность и потенциал этой техники». По его словам, преимущества аддитивного производства уже окупаются во многих других отраслях. Пора их догнать жилищное строительство.

Хотя на данный момент это остается подтверждением концепции, Ascione считает, что это вполне может проложить путь для будущих жилых домов. В то время как доступное жилье крайне ограничено, это может быть одним из способов, с помощью которого в будущем застройщики смогут быстро и по доступной цене создавать высококачественные дома с удивительным разнообразием вариантов.

«Огромным преимуществом этой техники является то, что она [свободна] от сложности», — сказал он. «Вы можете напечатать серию домов и сделать каждый из них уникальным без значительного снижения стоимости».

Рекомендации редакции

Одноэтажный или двухэтажный

Проектирование и строительство дома сопряжено с множеством компромиссов — если, конечно, вам не нужны деньги.

При проектировании и строительстве дома важное решение о выборе одно- или двухэтажного дома может озадачить многих.

От стоимости и планов этажей до размера и внешнего вида земли — есть ключевые факторы, которые не только помогут улучшить ваш образ жизни, но и обеспечат максимальную отдачу от характеристик и преимуществ вашей собственности.

Мы поговорили с Дэвидом Майоло, директором компании RODA по строительству домов на заказ, чтобы узнать, как решить такую ​​головоломку.


Учитывайте потребности семьи и образ жизни

Возможно, неудивительно, что путь к наиболее подходящему решению начинается с оценки вашей текущей ситуации, поскольку то, что работает для одной семьи или семьи, не будет работать для другой.

Подумайте о потребностях членов семьи, которые будут проживать в этом объекте, и о том, как вы хотите проводить свободное время.

Майоло говорит, что если у вас есть дети, вам лучше всего подойдет большая конфиденциальность и чувство разделения, которые дает двухэтажный дом.

Примерно 90% его клиентов в возрасте от 30 до 40 лет предпочитают двухэтажный дизайн, так как дети могут гулять наверху, не отвлекая родителей.

В этих условиях «верхний этаж очень прост по конструкции и экономичен в отделке.А внизу, как правило, более престижно… потому что именно там будут находиться ваши гости », — объясняет Майоло.

Строительство двухэтажных домов на 30% дороже, чем одноэтажных домов того же размера. Но они занимают больше земли. Изображение: realestate.com.au/buy


При строительстве двухэтажного дома также останется больше места для заднего двора, так как занимаемая площадь будет намного меньше; хотя парам с очень маленькими детьми или пожилым людям с ограниченной подвижностью придется сопоставить эти преимущества с проблемами безопасности, возникающими при использовании лестницы.

По словам Майоло, тем, кто придерживается одного этажа, следует подумать о размещении своих спален и кабинетов в передней части дома, чтобы кухню, гостиную, столовую и зоны на свежем воздухе можно было объединить в одну гостиную открытой планировки сзади. .

Оценить планировку дома

Принимая решение о выборе одно- или двухэтажного дома, подумайте о планировке, которую вы пытаетесь достичь, и о том, какой поток вы хотите создать в своем доме.

Если вам нужен открытый, плавный переход из одного помещения в другое, где большая жилая площадь выходит в сад, одноэтажное покрытие пола может помочь вам в достижении ваших целей.

И наоборот, двухэтажные дома могут быть более гибкими с точки зрения планировки, поскольку они позволяют реальное разделение пространств. Некоторые домовладельцы предпочитают двухэтажный дом с традиционной планировкой жилых зон внизу и спален наверху, что позволяет домовладельцам скрыть от гостей беспорядок напряженной жизни наверху.

Некоторые домовладельцы с детьми старшего возраста могут выбрать проживание и главную спальню наверху, а подростковый дом внизу.

Учитывайте затраты (и ваш бюджет)

Строительство сложнее, чем строительство, и для этого также требуется аренда дорогостоящих строительных лесов.Вот почему Майоло сообщает клиентам, что в среднем им будет на 30% дороже построить двухэтажный дом, чем одноэтажный дом такого же размера. (Чтобы представить эту цифру в перспективе, один из недавних проектов Майоло — одноэтажный дом площадью 260 кв. М на блоке 460 кв. М в Вест-Престоне — стоил 480 200 долларов на строительство.)

«В спецификации [разница в стоимости] ничего. Это больше касается самого строительства — строительных лесов, производства стали, лестниц, перил », — говорит он. «По сути, клиенты платят за вещи, которых они никогда не увидят.”

И им также придется намного дольше ждать готового продукта, — добавляет Майоло.

При этом дополнительные затраты на строительство могут быть компенсированы за счет экономии на цене земли, так как двухэтажные дома можно строить на блоках размером от 250 кв.м.

По словам Майоло, общее уменьшение размеров участков в Австралии означает, что все больше его клиентов теперь выбирают второй этаж.

Двухэтажные дома предлагают ощущение уединения, с детскими зонами и спальнями, обычно расположенными наверху, вдали от основных жилых зон.Изображение: realestate.com.au/buy


Подумайте о районе и соседях

Создать набор впечатляющих архитектурных чертежей и концепций — это одно; выполнение их — совсем другое.

Для начала вам необходимо получить одобрение совета для ваших планов — а это часто связано с удовлетворением ваших соседей, чтобы свести к минимуму возражения. По словам Майоло, тем, кто строит одноэтажные дома, как правило, это легче сделать, поскольку затенение — меньшая проблема, а соседи «не любят громоздкие и торчащие вещи».

Тем не менее, стиль и размер ранее существовавших жилых домов, окружающих ваш участок, должны служить хорошим показателем того, что ваш местный совет сочтет приемлемым. Если все ваши соседи живут в двухэтажных домах, велика вероятность, что вам разрешат построить такой. Действительно, Майоло считает, что одноэтажный дом в таком окружении будет выглядеть «незначительным», и поэтому решение о его строительстве может иметь негативные последствия для вашей будущей цены при перепродаже.

Подробнее: Ответы на популярные вопросы: добавление второго этажа или расширение

Сделайте вашу собственность еще более привлекательной

И вы должны учитывать не только ваше ближайшее окружение.От сверкающих городских горизонтов до гипнотических океанских волн — виды придают домам ощущение места и принадлежности, предлагая их жителям временную передышку от дневного стресса.

Если у вашей собственности прекрасные окрестности, вид на воду или город, это может стать решающим фактором в вашем решении подорожать. Кроме того, если вы можете добавить вид к своим домашним функциям, это повысит ценность собственности.

На самом деле, по опыту Майоло, эта бесценная связь с природой часто является основной причиной, по которой люди выплескиваются на дополнительный этаж.

«У меня было много клиентов, которые хотели использовать двухэтажный дом просто для того, чтобы увеличить количество просмотров», — говорит он.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *